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行家仍然看好廣州樓市 羊城晚報(bào)記者 艾修煜 攝

羊城晚報(bào)記者 趙燕華

昨日廣州官方公布的3月樓市成交數(shù)據(jù)顯示，今年3月廣州市一手住宅交易呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌，網(wǎng)簽面積52.10萬(wàn)㎡，環(huán)比2月的52.5萬(wàn)㎡下跌0.4萬(wàn)㎡；網(wǎng)簽均價(jià)14714 元/㎡，環(huán)比2月的14955元/㎡微降241元；二手房成交面積32.15萬(wàn)㎡，對(duì)比2月的44.06萬(wàn)㎡，大幅下滑了11.9萬(wàn)㎡。

羊城晚報(bào)記者注意到，從前3月來(lái)看，廣州市無(wú)論是一手住宅，還是土地成交，都呈現(xiàn)低迷和下滑態(tài)勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士表示，其實(shí)廣州的數(shù)據(jù)與全國(guó)大部分城市類似，這也解釋了穩(wěn)定樓市的“3·30新政”為何在3月底以“雙響炮”（二套房貸款最低首付比例降至四成＋2年以上住房交易免征營(yíng)業(yè)稅）形式重磅推出。“3·30新政”將緩解樓市壓力，二季度是窗口期。

二手房成交大降11.9萬(wàn)㎡

數(shù)據(jù)顯示，3月廣州市（包括市轄10區(qū)、從化和增城2縣級(jí)市，下同）一手住宅網(wǎng)簽一手住宅網(wǎng)簽4670 宗，網(wǎng)簽面積52.10 萬(wàn)㎡，網(wǎng)簽金額76.66億元，網(wǎng)簽均價(jià)14714 元/㎡。

從區(qū)域看，市轄10區(qū)一手住宅網(wǎng)簽面積38.99 萬(wàn)㎡；越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔區(qū)（以下簡(jiǎn)稱中心6區(qū)）一手住宅網(wǎng)簽面積11.19萬(wàn)㎡；花都、番禺、南沙、蘿崗區(qū)（以下簡(jiǎn)稱外圍4區(qū)）一手住宅網(wǎng)簽面積27.81萬(wàn)㎡；增城市一手住宅網(wǎng)簽面積7.81萬(wàn)㎡；從化市一手住宅網(wǎng)簽面積5.29萬(wàn)㎡。

均價(jià)方面，市轄10區(qū)一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)16777 元/㎡；中心6區(qū)一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)27270元/㎡；外圍4區(qū)一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)12556元/㎡；增城市新建商品住宅網(wǎng)簽均價(jià)9622元/㎡；從化市一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)7036元/㎡。

越秀區(qū)依然以“4”字頭高居全市房?jī)r(jià)榜首，達(dá)40874元/㎡，“亞軍”天河區(qū)38672元/㎡，海珠區(qū)29942元/㎡穩(wěn)坐三甲之內(nèi)。

2月南沙房?jī)r(jià)創(chuàng)下五個(gè)月來(lái)新高，為10279元/㎡，到了3月，靜候掛牌的南沙房?jī)r(jià)仍在步步穩(wěn)升當(dāng)中，網(wǎng)簽均價(jià)又比2月略升368元/㎡，達(dá)到10647元/㎡。

此外，3月廣州市二手住宅交易登記面積32.15萬(wàn)㎡，對(duì)比2月份的44.06萬(wàn)㎡直降了11.9萬(wàn)㎡。

天河冼村街3月均價(jià)破9萬(wàn)

值得一提的是，中心城區(qū)房?jī)r(jià)的集聚效應(yīng)越來(lái)越明顯。數(shù)據(jù)顯示，3月廣州各區(qū)樓價(jià)中，越秀和黃埔兩個(gè)區(qū)均價(jià)分別是4.2238萬(wàn)元/平方米和1.8078萬(wàn)元/平方米，兩區(qū)都達(dá)到2012年以來(lái)的樓價(jià)新高。全市房?jī)r(jià)前三位的區(qū)為越秀、天河和海珠，分別是4.2238萬(wàn)元/平方米、3.3341萬(wàn)元/平方米和3.1115萬(wàn)元/平方米，而墊底的后三位是從化、花都和增城，分別是7036元/平方米、9555元/平方米和9622元/平方米。

以街道劃分，天河區(qū)冼村街本月均價(jià)9.3176萬(wàn)元/平方米，報(bào)告解釋稱主要由于該街道成交的5宗商品住宅中有2宗坐落于匯悅臺(tái)，該樓盤(pán)成交價(jià)格較高。均價(jià)最便宜的樓盤(pán)位于從化鰲頭鎮(zhèn)，只需4412元/平方米，兩者價(jià)差足足21倍。

今年房?jī)r(jià)漲不漲關(guān)鍵看二季度

從一季度的數(shù)據(jù)分析廣州房地產(chǎn)情況可歸納為：一手住宅低迷、土地成交下滑。戴德梁行廣州分公司的分析報(bào)告稱，受制于高企的庫(kù)存壓力，一季度廣州中心城區(qū)新房成交均價(jià)16846元／平方米，同比下降6％。

庫(kù)存方面，去年三季度廣州市場(chǎng)可售庫(kù)存1009萬(wàn)平方米，未售庫(kù)存14.4萬(wàn)套，面積1916萬(wàn)平方米；今年一季度，可售庫(kù)存964萬(wàn)平方米，但未售增至15.2萬(wàn)套，面積1998萬(wàn)平方米，顯示全市庫(kù)存依然高企。今年一季度廣州全市土地成交89.7萬(wàn)平方米，成交金額64.7億元，同比分別下滑44.9%和75.7%。

而第一太平戴維斯稱，第一季度，廣州服務(wù)式公寓市場(chǎng)入住率水平為79.5%，環(huán)比下降2.5%；高端住宅租賃市場(chǎng)租金環(huán)比下降1.0%，錄得每平方米每月144元。

第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理何凌分析，二季度央行將維持貨幣寬松政策，同時(shí)在兩會(huì)上中央釋放出“支持居民自住和改善性需求”、“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的信號(hào)，在利好信息的刺激下，市場(chǎng)剛性需求和改善型需求群體有望加快入市，住宅成交將出現(xiàn)回暖。但由于廣州住宅市場(chǎng)庫(kù)存仍處于高水平，預(yù)計(jì)短期內(nèi)，除了南沙因自貿(mào)區(qū)原因可能有小幅上漲，廣州住宅市場(chǎng)成交價(jià)格難以大漲。

戴德梁行華中區(qū)研究部主管及助理董事林珂分析，“3·30樓市新政”對(duì)于廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，二季度將是政策的窗口期，他預(yù)測(cè)，一手房銷(xiāo)售方面，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)商將會(huì)有一段時(shí)間處于觀察，去化情況明顯好轉(zhuǎn)后部分樓盤(pán)可能考慮調(diào)價(jià)。

預(yù)計(jì)需求仍有較大增長(zhǎng)空間

在“3·30樓市新政”出臺(tái)以后，各地紛紛出臺(tái)包括公積金政策在內(nèi)的樓市地方版新政，雖然目前廣州還未有動(dòng)靜，不過(guò)對(duì)于廣州樓市的發(fā)展前景，不少業(yè)內(nèi)行家還是看好的。

世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松日前在2014年年報(bào)發(fā)布會(huì)上預(yù)測(cè)，今年市場(chǎng)會(huì)比2014年更好。

戴德梁行廣州公司總經(jīng)理黎慶文也對(duì)廣州房地產(chǎn)充滿信心。他認(rèn)為，作為國(guó)內(nèi)一線城市，廣州豐富的教育、醫(yī)療、社會(huì)文化資源將持續(xù)吸引外來(lái)就業(yè)人口。與全國(guó)大多數(shù)城市相比，廣州未來(lái)的剛需和改善性住房需求都還有較大的增長(zhǎng)空間。

合富輝煌首席分析師黎文江表示，今年外圍區(qū)域的樓價(jià)有望因去庫(kù)存而降價(jià)，但像番禺等一些局部區(qū)域的中小戶型估計(jì)會(huì)需求巨大，價(jià)格有所上升。中心城區(qū)方面，由于最近幾年地價(jià)不菲，“面粉貴過(guò)面包”頗為常見(jiàn)，像廣鋼新城這些項(xiàng)目有望年內(nèi)推出房源，但估計(jì)主攻中小戶型策略，“結(jié)構(gòu)性拉高中心城區(qū)樓價(jià)”。