在政策利好的推動下，廣州二手樓市在傳統(tǒng)淡季成交不淡。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會、合富置業(yè)等機(jī)構(gòu)13日紛紛發(fā)布了一季度廣州二手樓市分析報(bào)告。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，2015年第一季度廣州市中心六區(qū)二手住宅交易市場中介促成的新增放盤面積與簽約面積分別為35.58萬平方米、40.90萬平方米，環(huán)比分別下跌10.10%和3.67%，同比分別上漲13.49%和20.18%；成交均價(jià)為19149元/平方米，環(huán)比上升2.48%。
二手房成交均價(jià)19149元/平方米
第一季度經(jīng)歷了春節(jié)及元宵長假，是一年中交易的傳統(tǒng)淡季，但是在政策利好的推動下，出現(xiàn)了“傳統(tǒng)淡季成交不淡”的狀況。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，2015年第一季度廣州市中心六區(qū)二手住宅交易市場中介促成的新增放盤面積與簽約面積分別為35.58萬平方米、40.90萬平方米，環(huán)比分別下跌10.10%和3.67%，同比分別上漲13.49%和20.18%；成交均價(jià)為19149元/平方米，環(huán)比上升2.48%。
合富置業(yè)的數(shù)據(jù)則顯示，2015年一季度，廣州二手樓市總體表現(xiàn)良好，網(wǎng)簽6869套，同比2014年一季度增加8%。合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)監(jiān)測陽光家緣二手住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2015年3月廣州全市二手簽約2747套，25萬㎡，環(huán)比2015年2月上升93%，同比2014年3月小幅減少9%。
值得一提的是3月第四周，廣州二手住宅的周度網(wǎng)簽量甚至一舉突破700套大關(guān)，創(chuàng)近幾年周網(wǎng)簽新高。由于“330新政”出臺，受政策利好帶動，二手住宅周度網(wǎng)簽量快速攀升至894套，環(huán)比上周增加25%。
上月的樓市成交背后，也有學(xué)位房的推波助瀾，整體市場對學(xué)位房的熱情仍然不減。合富置業(yè)的調(diào)查顯示，受“學(xué)區(qū)改革”影響，3月份越秀、天河兩區(qū)的學(xué)位房客戶較往年同期有所減少，但學(xué)位房的價(jià)格仍然十分堅(jiān)挺，部分優(yōu)質(zhì)學(xué)位房的價(jià)格甚至逆市小幅反價(jià)3%-5%。合富置業(yè)指出，學(xué)位房市場一直處于嚴(yán)重供不應(yīng)求的態(tài)勢，而2015年恰逢“龍寶寶”扎堆入學(xué)，學(xué)位房需求依然十分龐大。
二手房議價(jià)空間縮小
合富置業(yè)的報(bào)告顯示，“930房貸新政”以及“330新政”，均明確支持合理的改善換房需求，并大幅下調(diào)二套房的首付比例。受此影響，一季度的改善型占比高達(dá)三成五，較以往有所上升。而同時(shí)，一季度，二手房業(yè)主反價(jià)現(xiàn)象不多，叫價(jià)平穩(wěn)，但議價(jià)空間縮小。受政策利好以及市場回暖影響，業(yè)主的議價(jià)空間卻有所縮小，一季度的平均讓價(jià)空間為8.6%。較2014年四季度的8.9%有所縮小。
數(shù)據(jù)還顯示，一季度廣州一手住宅供應(yīng)仍較充裕，但六成以上貨量集中南沙、蘿崗、花都等外圍區(qū)域，中心區(qū)供應(yīng)持續(xù)稀缺，中心區(qū)總價(jià)300萬以下的供應(yīng)僅約為四成左右。受此影響，部分預(yù)算在300萬以內(nèi)的買家逐漸轉(zhuǎn)投二手樓市。受此影響，150萬-300萬的改善型二手需求明顯增加。據(jù)合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)監(jiān)測，購房總價(jià)在150萬-300萬的改善型二手買家占比由原來的不足四成，上升至2015年一季度的五成以上。
據(jù)悉，這部分改善需求大多為首次改善型買家，不少“賣一買一”，需求戶型大多集中90-120平方米的三房單位。據(jù)合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)監(jiān)測，購房面積在90-120平方米的改善型二手買家由原來的兩成左右，上升至2015年一季度的三成五。
調(diào)查顯示，這部分一手回流的買家，大部分經(jīng)過三個月以上的一、二手物業(yè)對比，包括外圍新盤以及中心區(qū)二手物業(yè)的充分比較后，最終回流中心區(qū)的二手市場。如車陂-東圃板塊，不少二手買家坦言在綜合比較蘿崗一手樓盤和東圃二手物業(yè)的各方優(yōu)劣后，最終還是不能接受郊區(qū)一手新盤，主要是配套、交通相對不完善，唯有轉(zhuǎn)投市區(qū)，而意屬的地段沒有一手物業(yè)，于是果斷的選擇二手物業(yè)入市。類似情形還出現(xiàn)在番禺華南板塊，雖然華南板塊不少二手物業(yè)的價(jià)格甚至高于新盤，不過，由于其地段、交通、配套均十分成熟，也吸引部分買家一手樓市回流。
最近兩月一手房推貨量達(dá)2萬套
合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌表示，“330新政”降首付、降稅費(fèi)，切實(shí)地降低了買家的入市門檻，其中改善換房需求更受惠，市場信心明顯恢復(fù)。由近期市場情況，政策效應(yīng)立竿見影，二手樓市人氣和交投均增加了三成左右。預(yù)計(jì)4月份以及“5·1”期間，二手樓市持續(xù)向好將會是大概率事件，換房需求的活躍度也會繼續(xù)提升，總價(jià)300萬以下、90-120平方米的三房單位將會受到市場熱捧。
“二手市場也不宜盲目樂觀。”龍斌分析說，據(jù)合富輝煌市場研究部市場，3-5月，廣州全市的新推貨量將會達(dá)到2萬套，貨量較為充裕，客戶的選擇也較為多樣，預(yù)計(jì)買家一、二手物業(yè)對比、決策時(shí)間將會拉長。
他表示，隨著“筍盤”的快速消化，樓市供求關(guān)系或會有所趨緊，二手業(yè)主的心態(tài)也會隨之轉(zhuǎn)強(qiáng)，不排除部分市區(qū)優(yōu)質(zhì)單位小幅提價(jià)，總體價(jià)格或會穩(wěn)中溫和回升。
南方日報(bào)記者 鄭佳欣
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