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柏可林 攝

今年以來，住房消費支持政策持續加碼，再次引發關于中國版“兩房”的討論。中國住建部公積金監管司司長張其光近日撰文表示，中國設立國家住房銀行條件已經基本成熟，改革依據充分，資金規模巨大。

張其光在文章中指出，目前房地產業仍是我國經濟增長的主要動力，經濟“房地產化”短期內難以扭轉。穩定房地產市場，關鍵是增加住房消費需求。以住房公積金制度為基礎，設立政策性住宅金融機構(或可定名為國家住房銀行)，是增加住房消費需求的有效措施，應抓緊組織實施。

分析人士紛紛表示，“國家住房銀行”概念的提出，意味著中國版兩房日益臨近。

興業證券研究認為，中國通過“按揭-MBS(住房抵押貸款證券)-國家住房銀行”來階段性穩定房地產市場的政策組合已經開始浮出水面。由于中國存量房持有結構不均衡、此前對居民按揭貸款支持力度不大，因此未來幾年內通過上述模式穩定房地產市場、階段性降低“硬著陸”風險的概率還是很大的。

恒業基金投資總監柳宇星也曾透露：“成立國家住房銀行，以國家住房銀行為載體，加之銀行、保險、債券投資基金等作為重要投資及持有機構的‘按揭-MBS-兩房’的穩定房價并加快存量住宅周轉的方式將越發地成為一種可行方式，在短期及中期內通過向中低收入階層提供低息的住房按揭貸款支持，以提高存量住宅的去化與周轉，在當前房地產市場非理性收縮過快的大環境下穩定房價與房地產市場正常的發展水平。

國家住房銀行？

對于銀行而言，需要一個可以轉讓按揭貸款的MBS二級市場，以降低風險、提高房貸意愿和能力

國家住房銀行是居民住房領域的政策性金融機構。政策性金融機構是指由政府或政府機構發起、出資創立、參股或保證的，在特定的業務領域內從事政策性融資活動，以貫徹和配合政府的社會經濟政策或意圖的金融機構。目前市場上已成立的政策性金融機構，包括有國家開發銀行、進出口銀行、農業開發銀行等，國家住房銀行也許將成為居民住房領域的政策性金融機構。

國信證券銀行業首席分析師李關政在中國國際廣播電臺環球資訊廣播近日播出的《晚間第一資訊》節目中表示，政策性住房銀行的作用主要體現在兩個方面：一個是貸款利率可以低于一般的商業銀行，可以解決商業銀行在利率市場化的情況下對于按揭貸款積極性不足的問題。二是規模和數量，可以通過資產證券化來盤活商業銀行的按揭存量，解決房市的供求問題。

業內消息人士在接受《國際金融報》記者采訪時表示，“這個中國版的住房銀行，不是近期才有的。”早在去年，國開行成立金融事業部的時候，就已經有人將這個部門定義為“中國版的住房銀行”。

該消息人士認為，成立國家住房銀行，它的出發點實則是穩定樓市。“按官方的說法，要穩定樓市，關鍵是增加住房消費需求。而要讓老百姓住房消費，僅靠自己的儲蓄肯定是不夠的，需要國家的貸款支持。”國家住房銀行的實質是，先期吸收公積金，之后也可以吸收正常的商業存款，然后對符合要求的購房者提供公積金貸款。

對于銀行而言，需要一個可以轉讓按揭貸款的MBS二級市場，以降低風險、提高房貸意愿和能力。同時，繼去年銀監會推出信貸資產證券化(ABS)備案制之后，今年央行亦通知稱資產證券化業務實行注冊發行，兩大政策利好將有利于推動中國資產證券化業務的全速發展。

上述消息人士表示，設立正式的國家住房銀行，給予相當的政策傾斜，讓住房公積金管理機構變成全國統一的銀行，按照銀行的規范化要求進行監管和內部管理，將是大勢所趨。“這不僅可以打破公積金管理的條塊分割，盤活高達數萬億元的沉睡資金，讓這些資金發揮其應有的效力，同時也實質性地解決普通購房者‘貸款難’和‘貸款貴’的問題，有效提高家庭購房能力，增加住房消費需求，一舉多得。”

美國“兩房”模式

國家住房銀行的模式可能有兩種：一種是國開行模式，另一種是美國“兩房”模式。目前來看，“兩房”模式的概率更高一些

民生證券宏觀政策研究院研究員李奇霖此前在接受媒體采訪時曾表示：“國家住房銀行的模式可能有兩種：一種是國開行模式，另一種是美國‘兩房’模式。國開行模式是指通過發行金融債籌集資金，直接向購房需求者提供資金支持；‘兩房’模式是指通過購買商業銀行住房抵押貸款并發行RMBS(個人住房抵押貸款支持證券)支持個人住房市場。目前來看，‘兩房’模式的概率更高一些。”

李奇霖認為，作為政策性機構，如何避免政府支持機構的道德風險相比于具體運用模式而言，更需向美國學習，美國“兩房”在金融危機期間經歷了危機而后恢復，其間戰略是如何調整的也值得關注。

《國際金融報》記者了解到，美國的“兩房”，又稱為“房利美”與“房地美”，是帶有政府性質的、兩個聯邦住房貸款抵押融資公司。這兩家特殊的金融機構是以房貸證券化為主業的，1938年和1970年弄起來的，而且由私人控股，受美國政府擔保與支持。在破產前，它們所持有或打包擔保的房貸總額高達5萬億美元，占據美國住房抵押貸款的一半還多。

顯而易見，“兩房”是美國房地產業能夠大發展的一個重要的基礎。但金融危機恰恰也是因為“兩房”，它們過于集中地針對于房地產市場展開業務，并且設計資產打包的二級市場操作，最終造成了地產回落下的金融危機爆發。

中國經濟評論員崔書文對此分析稱，對于美國的“兩房”模式，中國不能簡單地借鑒過來，而且也不值得中國學習。“美國的‘兩房’模式是在資產高度證券化體系上建立的，它是通過收購商業銀行的住宅抵押貸款，再進行資產證券化，然后貸給住房購買者；而中國的住房公積金直接就可以按揭和貸款。另外，兩國在國情、制度、體系上都不一樣，所以不能簡單套用‘兩房’模式，中國更需要在公積金系統上做改造和完善，做出適合中國國情的一套住房銀行體系。”

至于是否會發生美國“兩房”那樣的次貸危機，崔書文表示，這個擔憂其實是多余的。“兩房”次貸危機的發生是因為對特殊的政策性金融機構缺乏監管的結果，這個可以通過完善制度，把國家住房銀行納入銀監會的監管來解決。現在，美國“兩房”在完善監管之后，已經運作良好，建立在“他山之石”的經驗教訓基礎之上的我國國家住房銀行，沒有理由做不好。

銀行房企皆受益

信貸資產證券化將使得銀行直接受益，房企間接受益。將來會有越來越多的銀行、信托機構等，把自己發放的貸款，打包、分割成標準的份額，在市場上出售

興業證券研究指出，2014年以來央行大力鼓勵商業銀行投放按揭貸款，但收效甚微的核心原因在于商業銀行資產負債期限錯配的問題日益嚴重。當銀行負債方從穩定的居民存款轉變為不穩定(且高息)的同業與理財之后，其降低投放長期限、低利率的按揭貸款是必然之舉。

《國際金融報》記者從東方證券了解到，無論是信貸資產支持證券發行實行注冊制、還是設立國家住房銀行都是從信貸方面對樓市予以支持。一方面購房者將獲得更多的住房信貸支持，另一方面解決保障房和商品房開發資金問題。

信貸資產證券化是指將原本不流通的金融資產轉換成為可流通的資本市場證券的過程。資產證券化產品劃分為資產支持證券(asset-backed securities，簡稱ABS)和住房抵押貸款證券(mortgage-backed securities，簡稱MBS)。前者的基礎資產是除住房抵押貸款以外的其他資產，后者的基礎資產是住房抵押貸款。

2014年底，中國個人購房貸款余額為11.5億，意味著MBS潛在的存量資產規模超過10萬億。從美國的經驗來看，美國住房抵押貸款資產證券化在利率市場化完成之后迅速發展，資產證券化率從1980年的7.6%大幅提升至64%，目前美國住房抵押貸款資產證券化接近90%。如果中國資產證券化率能夠達到50%，則可以為銀行提供5萬億至6萬億的流動性。

信貸資產支持證券發行實行注冊制，有利于做大住房抵押貸款證券(MBS)規模，盤活銀行住房抵押貸款資產。國家住房銀行建立保障房的融資機制，為保障房開發提供低成本融資渠道。國家住房銀行將成為住房領域的專門的政策性金融機構，與保障房建設相應的融資機制有望建立。新一輪樓市支持政策已經開啟，將有效提升地產公司盈利預期和估值水平。其中，銀行和地產開發商及地產營銷類公司將受益。

具體來說，信貸資產證券化將使得銀行直接受益，房企間接受益。注冊制推動信貸資產證券化，將來會有越來越多的銀行、信托機構等，把自己發放的貸款，打包、分割成標準的份額，在市場上出售，盤活信貸資產，提高信貸空間。銀行是信貸資產證券化的直接受益者，利用資產證券化加杠桿將有效提升銀行業績。房企是信貸資產證券化的間接受益者，銀行打包出售按揭貸款，獲得繼續向購房者放貸的空間，有利于樓市回暖。