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互聯(lián)網(wǎng)等輕資產(chǎn)公司，試圖通過“互聯(lián)網(wǎng)+”的概念，實現(xiàn)“重資產(chǎn)”運營；以房企為代表的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)則希望通過資產(chǎn)證券化，實現(xiàn)“輕資產(chǎn)”運營。無論是何種方式運營，其實都是一個產(chǎn)業(yè)價值鏈定位的過程。誰有能力占據(jù)價值鏈上的高附加值環(huán)節(jié)，誰就能有效操控整條供應(yīng)鏈，從而有效實現(xiàn)以小博大。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，只有明確了自身的核心專長所在，才能做好減法，最終實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營

近日，在深交所，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林用6000字左右的演講，分四個部分闡述了集團(tuán)的“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，“五年以后萬達(dá)廣場將沒有重資產(chǎn)項目了”，“將來萬達(dá)商業(yè)股份有限公司可能去掉‘地產(chǎn)’二字。”

不僅萬達(dá)集團(tuán)，2010年投身商業(yè)地產(chǎn)的萬科集團(tuán)也于去年尋找轉(zhuǎn)型“船票”。事實上，在房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯放緩的背景下，部分商業(yè)地產(chǎn)商正致力于實現(xiàn)從“重資產(chǎn)”經(jīng)營模式向“輕資產(chǎn)”經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)型，力求減少資金沉淀，保障現(xiàn)金流。

何為輕資產(chǎn)？“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略的核心是充分利用外界資源，減少自身投入，集中自身資源于產(chǎn)業(yè)鏈利潤最高的階段，以提高企業(yè)的盈利能力。簡單地說，就是以小博大。

如何實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營呢？分析人士認(rèn)為，要想實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營，需要企業(yè)對整條供應(yīng)鏈有較強的把控能力，在這一點上，萬大集團(tuán)和萬科集團(tuán)這樣的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，不存在問題。問題是，并不是每一家房地產(chǎn)企業(yè)都有這樣的操控產(chǎn)業(yè)鏈的能力。

萬科先“試錯”

與輕資產(chǎn)相對的是重資產(chǎn)概念。

所謂重資產(chǎn)運營，是指開發(fā)商依靠大量的自有資金投入支持商用物業(yè)，一般持股占到50%以上，甚至部分達(dá)到100%。重資產(chǎn)的模式受制于房地產(chǎn)的周期，在房地產(chǎn)火熱時，賣得很快，現(xiàn)金流回得很快；如今，房地產(chǎn)進(jìn)入緊縮周期，單純依靠原有的重資產(chǎn)模式，已經(jīng)很難快速擴大規(guī)模。重資產(chǎn)模式，不但影響企業(yè)的擴大再生產(chǎn)，更不符合當(dāng)下高周轉(zhuǎn)、高杠桿的生存原則。

萬科集團(tuán)2010年宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的，歷時數(shù)年發(fā)展，在商業(yè)地產(chǎn)方面已經(jīng)形成了一定的持有規(guī)模。不過，在商業(yè)地產(chǎn)版圖擴大的同時，萬科商業(yè)地產(chǎn)運營能力不足的問題也日漸暴露。對于強調(diào)資金回籠的萬科來說，逐日龐大的商業(yè)體量無疑像一個吸金的“無底洞”，因此，“輕資產(chǎn)”運作成為了萬科不二選擇。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《國際金融報》記者，如今的商業(yè)地產(chǎn)更加注重企業(yè)資產(chǎn)流動性的比重，商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)化在這種背景下顯得尤其重要。

按照萬科總裁郁亮的想法，當(dāng)下萬科所有業(yè)務(wù)分成三個階段，從0到1試錯階段；從1到10復(fù)制階段；從10到100穩(wěn)健發(fā)展階段。現(xiàn)在萬科是在鞏固傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的同時，積極尋找新業(yè)務(wù)方向的“1”，萬科希望在行業(yè)拐點到來之前能夠找到“船票”。

2014年8月，萬科與世界最大的投資公司凱雷投資集團(tuán)簽署商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略合作平臺意向書，該平臺將收購萬科擁有的9個商業(yè)物業(yè)并長期持有，兩者分別持股80%和20%，未來會以資產(chǎn)證券化的方式退出。隨后，萬科又相繼將深圳龍崗萬科商場和北京金隅萬科廣場的大部分股權(quán)售予領(lǐng)匯基金和麥格理。2014年12月25日，深圳東方藏山資產(chǎn)管理有限公司與萬科聯(lián)手宣布進(jìn)行商業(yè)資產(chǎn)管理的合作。東方藏山將以收購物業(yè)產(chǎn)權(quán)和股權(quán)形式，收購萬科旗下涉及一二線城市共計5個社區(qū)商業(yè)物業(yè)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，如果說萬科與凱雷的合作是構(gòu)建“輕資產(chǎn)”退出機制的開端，那么 “牽手”東方藏山是其商業(yè)地產(chǎn)項目走向資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵一步。

萬達(dá)去“地產(chǎn)”

總資產(chǎn)接近5000億元的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)，目前超過七成的收入來自于地產(chǎn)銷售。萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在2015年年初推出輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，希望減少對這一部分收入的依賴，而轉(zhuǎn)向一種在更大程度上由租賃驅(qū)動的模式。

隨后，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公布了與光大控股旗下的的光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議，4家機構(gòu)將在今明兩年間首批投資約人民幣240億元。萬達(dá)方面對外表示，這標(biāo)志著萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式正式啟動。

在業(yè)內(nèi)人士看來，集團(tuán)規(guī)模的擴張、利潤的提升要求以及企業(yè)抗風(fēng)險能力提高的需求，是萬達(dá)由單邊重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的原因。

王健林近日在深交所演講時首次披露，未來五年內(nèi)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將去房地產(chǎn)化，轉(zhuǎn)型為一家商業(yè)投資服務(wù)企業(yè)，實現(xiàn)完全輕資產(chǎn)化，“五年以后萬達(dá)廣場將沒有重資產(chǎn)項目了”，“2020年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)凈利潤的2/3要來自租賃收入”，“在輕資產(chǎn)運作和靠租金收入賺錢的目標(biāo)下，將來萬達(dá)商業(yè)股份有限公司可能去掉‘地產(chǎn)’二字，變成萬達(dá)商業(yè)投資公司或商業(yè)投資管理公司”。

嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，相比地產(chǎn)開發(fā)商，商業(yè)投資服務(wù)商的新角色更加有利于資金的快周轉(zhuǎn)和業(yè)務(wù)的迅速擴張，而萬達(dá)向輕資產(chǎn)邁進(jìn)的途中，包含支付、理財、眾籌等功能的金融集團(tuán)或?qū)缪葜匾巧?/p>

那么錢又從哪里來？

在王健林看來，未來萬達(dá)對資金的需求將來自兩個渠道：一是外部管道，像基金、保險等機構(gòu)投資者；二是建立內(nèi)部融資管道。包括萬達(dá)已經(jīng)成立的電子商務(wù)公司、已收購的快錢支付公司以及正在籌劃的全新理財產(chǎn)品。此外，萬達(dá)還將采用眾籌方式為萬達(dá)輕資產(chǎn)融資。王健林強調(diào)，“如果萬達(dá)的理財產(chǎn)品推行成功就能解決輕資產(chǎn)項目的投資，也許就不用依賴外部投資者了。”

三類輕資產(chǎn)模式

萬達(dá)和萬科已率先開啟了“輕資產(chǎn)”的運營模式。中國指數(shù)研究院華東分院研究總監(jiān)高院生認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，“重運營、輕資產(chǎn)”將成為眾多房企的共識。

據(jù)亞洲房地產(chǎn)協(xié)會投資專業(yè)委員會聯(lián)席副理事長柏文喜介紹，從業(yè)務(wù)線選擇、價值鏈定位以及資本資源整合三個方面判斷，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)形成了三種主流的輕資產(chǎn)運行模式。“第一種以運營商為核心，投資機構(gòu)作為財務(wù)投資人的類資管模式，典型者如萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)擬實施的輕資產(chǎn)模式；第二種以投資機構(gòu)為核心，運營機構(gòu)作為受托管理人的基金模式，以西蒙、鐵獅門等為代表；第三種是集運營與投資為一體，運營機構(gòu)同時作為投資管理人，打通投資建設(shè)、運營管理與投資退出整條產(chǎn)業(yè)鏈的凱德模式。”

對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授梁蓓認(rèn)為，從長遠(yuǎn)發(fā)展角度看，眾多商業(yè)地產(chǎn)尋找轉(zhuǎn)型機遇的當(dāng)下，應(yīng)該引導(dǎo)社會資金朝健康的方向發(fā)展，相比較國外成熟的金融操作模式，國內(nèi)的融資渠道以及機構(gòu)規(guī)模難以支持大量的商業(yè)地產(chǎn)項目迅速實現(xiàn)輕資產(chǎn)化運營，“在重資產(chǎn)或者輕資產(chǎn)的探索過程中，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)外部的發(fā)展環(huán)境以及企業(yè)自身的運營水平考慮戰(zhàn)略性的選擇”。