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普法學堂

社會生活中的房屋買賣居間合同，是指地產中介機構作為居間人，約定為準備進行房屋買賣的委托人提供房源信息以及其他協助提供有關服務以促成買賣雙方完成房屋買賣合同，居間人收取報酬的合同。居間合同的法律屬性是有償、提供信息或者機會的合同。房屋買賣因受限購、限貸政策影響，導致房屋買賣合同不能實際履行，買受人可否向中介公司主張返還居間費用？越秀法院戴法官將為你解答。

《合同法》第426條第1款規定，居間人促成合同成立的，委托人應當依照約定支付報酬。故因限購、限貸導致房屋買賣合同變更、解除或實際不能履行的，如果委托人和居間人的居間合同中不存在有關于報酬以交易順利完成為條件的明確約定等情形，只要居間人成功促成合同成立并且不存在故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況、損害委托人利益等過錯，買賣雙方都不得請求以此解除居間合同，也不得請求居間人返還居間報酬。

若居間人存在故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假的情況損害當事人利益等過錯，涉及調控政策包括明知買受人屬于被限購限貸對象而仍然告知或許諾可以幫助其過戶或獲得房貸，致使委托人在錯誤信息的引導之下簽訂居間合同，委托人無需為此向中介機構支付居間服務費用。中介機構存在上述過錯情形將直接導致房屋買賣合同無法順利履行甚至必須解除。如果委托人因此遭受損失，還有權向中介機構主張賠償。

戴法官表示，在二手房買賣過程中，由于涉及的房款數額大、交易信息不對稱、買賣雙方出于交易安全、風險防范等因素考慮，幾乎絕大多數交易都是通過與房地產中介機構簽定居間合同促成的。中介機構在提供居間服務時應保障自己的忠實服務義務并收取對價，委托人在權利受損時更應用法律武器維護自己的權益。