江蘇、四川、山東、湖南等一些地方政府部門，正在積極推進存量商品房改為保障房：力求既能化解商品房的庫存，又能破解保障房的資金短缺問題。
這種樓市新解法，能一帆風順嗎？政府當“買家”如何化解尋租風險？開發商是否樂意？群眾能否受益？
商品房亟待去庫存，保障房融資困難
中原地產首席分析師張大偉表示，目前各地樓市分化仍在加劇，三四線城市成交量仍在下滑，跌幅達26％。這表明“三四線城市由于庫存高企、需求不足，仍然面臨去化難題。”
與此同時，資金日益成為保障房建設中的瓶頸。不少地方配套資金落實困難。
打通存量商品房和保障房的對接通道，成為一劑藥方。國土資源部和住房城鄉建設部近期聯合發文，提出將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。
政府把好天平，嚴防權力尋租
如何防范權力尋租，成為社會關注的焦點。
中國房地產協會秘書長馮俊說：“選擇什么區位的房源和怎么定價，都是容易滋生腐敗的環節，必須提前進行制度設計，避免政府提供給低收入群體和棚改群眾的福利變相轉化成給開發商的福利。”
根據近年來審計署對城鎮保障性安居工程跟蹤審計顯示，一些地方和單位仍存在違反規定或管理不規范等問題。以2013年審計為例，有55個棚戶區改造項目拆遷安置實施不規范。
中國社會科學院副研究員陳飛建議，應對政府部門在參與搭建存量房和保障房橋梁過程中的行為進行規范和監督，做好資金監管，防止資金籌集、管理和使用等過程中的“跑冒滴漏”現象。
成效初現，但仍面臨嚴峻挑戰
據江蘇常州市住房保障和房產管理局市場處處長陸金峰介紹，目前常州已累計收儲房源3000多套，2700多戶公租房家庭住進了政府收儲的房屋。
他算了一筆賬：按3000套房源計算，如通過集中建設，一套房子從征地拆遷、建安工程到簡裝需30萬元，3000套總投入9億元，一年支付給銀行的利息就要7000萬元；而通過收儲社會房源，3000套房子一年的租金只要3000萬元，還不到建設資金貸款利息的一半。
企業同樣在此過程中受益。中南城市建設投資有限公司進行了存量房改保障房的嘗試，總裁陳小平說：“雖然沒有盈利，但起碼也沒有虧本，因為房子空置在那里沒人買，一年的財務成本就要上漲9個點。”
存量商品房改保障房，盡管成效初現，但依然面臨嚴峻挑戰。
一些基層干部反映，目前部分城市還缺乏規范的操作細則，尤其是如何選擇房源和定價方面難以把握，而且市場上缺乏相應的住房產品。從政府采購程序、選房標準和資金監管等方面相關指導政策和操作規范有待細化。
一些房地產企業負責人向記者坦承，之所以愿意提供部分房源作為保障房房源，主要是希望通過規模銷售降低成本，并及早回籠資金，但這部分房源的土地、建設和稅費成本與正常渠道銷售的房源并無二致，長期和大范圍參與的意愿并不強。
（據新華社北京5月19日電 記者杜宇、席敏、鄭鈞天）
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