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戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，今年全球房地產(chǎn)基金投資迎來一波小高峰，目前已集結(jié)4290億美元(約合2.66萬億元人民幣)的總金額，其中超過四成的資金，即逾460億美元(約合2855億元人民幣)將投向中國房地產(chǎn)市場。

地球是圓的，資金更是不斷流入和流出。在中國房企海外投資不斷加速的同時越來越多的海外資金將涌入中國樓市。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，今年全球房地產(chǎn)基金投資迎來一波小高峰，目前已集結(jié)4290億美元(約合2.66萬億元人民幣)的總金額，其中超過四成的資金，即逾460億美元(約合2855億元人民幣)將投向中國房地產(chǎn)市場。

而同時越來越多房企把眼光放在海外，萊坊亞太區(qū)董事總經(jīng)理Kevin Coppel向《第一財經(jīng)日報》記者表示，國內(nèi)開發(fā)商和投資者紛紛瞄準(zhǔn)海外旅游地產(chǎn)市場，收購、自建或者參股發(fā)展等成為海外投資手段。

出國買酒店

中國開發(fā)商已經(jīng)開始成群結(jié)隊在國外尋找酒店，而這里面很大的原因是國人出境游的增加。

以綠地控股集團(下稱“綠地”)為例，目前旗投資酒店逾70個，項目遍布7個國家，20個省，42個城市，擁有各類客房20,000間，酒店資產(chǎn)超過200億元。

盡管如此，綠地還在不斷擴展自己的酒店業(yè)務(wù)。就在近日，綠地又與洲際酒店集團合作，次簽約綠地洛杉磯英迪格酒店，坐落于綠地美國公司投資開發(fā)的洛杉磯綜合體綠地中心。

而目光轉(zhuǎn)向加拿大，綠地在多倫多更是開發(fā)了兩幢分別為44和48層的大樓，并引入一個擁有122個豪華房間的綠地自有酒店品牌Primus酒店。

綠地董事長張玉良則表示，未來企業(yè)都是處于全球競爭格局，綠地主要是為擴大其在全球發(fā)達國家的投資。

不只是綠地，世茂、萬達也紛紛嘗試出海運作自己的酒店業(yè)務(wù)，而更多的企業(yè)則通過收購酒店進入這個行業(yè)。比如，中國東潤集團2014年收購了位于昆士蘭州黃金海岸的Versace酒店。2015年華宇集團斥資6000萬美元買下位于黃金海岸的索菲特酒店(The Sofitel Hotel)。

“大家都會關(guān)注到大開發(fā)商投資酒店，但是還有更多的中小企業(yè)都在美國等地尋找投資物業(yè)，最主要是就是中型酒店，目前美國中端酒店回報穩(wěn)定，而且入住率也非常不錯。”長期從事酒店行業(yè)的李先生告訴《第一財經(jīng)日報》記者。

而這里面很穩(wěn)定的回報還有一個因素，就是中端酒店的價格并不便宜。

剛從德國旅游回來的韓菲(化名)就有這樣的感覺，韓菲在德國旅游的時候由于客房原因先后換了兩家酒店，一家是麗思卡爾頓這樣的奢華五星酒店，還有一家是中端經(jīng)濟型酒店，但是她發(fā)現(xiàn)兩家酒店的價格差異很小，一家酒店價格為1200元/晚，還有一家酒店價格為1000元/晚。

了解酒店業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這主要還是基于酒店的收益管理，整體而言，中低端酒店的價格應(yīng)該比高端酒店低，但部分高端酒店若在客房出租率較低時，即供大于求，其為了整體的收益就會調(diào)低價格；反之當(dāng)中低端酒店出租率非常高時，即供不應(yīng)求，其就會調(diào)高價格。一高一低之下，兩者有時候房價會很接近。

比如世博會期間，有些原本 100 多元人民幣一夜的經(jīng)濟型酒店因為地理位置在世博園區(qū)附近，客房爆滿，其可以用 1000 多元一夜這樣類似五星級酒店的價格出租客房；而一些位置不佳的高端酒店可能也僅僅接近 1000 元一夜。

按此說法，酒店并非越高級越賺錢。

“越來越多的中國人出境游，因此就需要更多的中國元素的酒店或旅游相關(guān)設(shè)施來滿足中國游客需求，這樣就讓更多的中國開發(fā)商或業(yè)者瞄準(zhǔn)了海外旅游地產(chǎn)投資。”Kevin Coppel指出。

海外資本涌入中國

還有更多的海外資本在尋找中國地產(chǎn)市場的機會。

多份機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，從海外房地產(chǎn)基金的投資方向看，預(yù)計今年流入中國商用房地產(chǎn)市場的金額仍十分龐大。

歐洲經(jīng)濟不景氣，亞太區(qū)市場越來越受到關(guān)注，而北京、上海依舊是海外資本最偏愛的中國城市，但是隨著這些城市資產(chǎn)價格上升，變化也在悄然改變。

“與此前的投資策略不同的是，盡管中國一線城市仍是外資關(guān)注的重點，但由于一線城市資產(chǎn)價格已處于高位，機構(gòu)投資對發(fā)展?jié)摿^大的二線城市或規(guī)模更小的城市，開始產(chǎn)生濃厚的興趣。由于海外資金對優(yōu)質(zhì)物業(yè)的購買需求相當(dāng)強烈，會在一定程度上緩解商用項目的銷售壓力。”世邦魏理仕執(zhí)行董事邵律表示。

記者了解到，由于多個市場的政府債券收益均維持在接近歷史低位的水平，因而投資者紛紛將目光轉(zhuǎn)向收益相對較高及資本增長前景較樂觀的房地產(chǎn)市場，這使得籌集的房地產(chǎn)基金創(chuàng)下新高。

業(yè)內(nèi)人士指出，海外資金涌入中國，一方面出于保值增值，另一方面則受到中國央行不斷降息等因素影響。

事實上，商業(yè)地產(chǎn)一直受到海外資本喜愛。比如新加坡企業(yè)豐樹集團就希望在上海閔行做怡豐城項目，主要還是一個購物中心。

沃爾瑪則已經(jīng)在珠海香洲區(qū)明珠路及旅游路周邊的地塊興建一個建筑面積約為10萬平方米的社區(qū)型購物中心——珠海樂世界，同時將引進山姆會員商店珠海首店作為主力店鋪。這是沃爾瑪在中國自行開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營管理的第一個購物中心。

“越來越多業(yè)者發(fā)現(xiàn)持有物業(yè)是一種保值和增值的方式，麥德龍在中國就幾乎都是自持物業(yè)，這一點可以帶來可觀收益。”上海商情信息中心研究部主任韓姍月分析稱。

“國外很多企業(yè)都認(rèn)為，最近出臺的降息和存準(zhǔn)率降低等寬松政策，明確顯示出中國有意愿也有實力確保協(xié)調(diào)好持續(xù)增長與經(jīng)濟再平衡之間的關(guān)系。”Kevin Coppel告訴記者。