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繪圖：賀婧宜

新年以來，惠州樓市頻現利好。在連環新政的刺激下，樓市成交呈現階梯式增長，直接拉高了行業對后續市場的預期。

經過去年第四季度和今年一季度的低價走量，部分開發商在割肉甩賣的同時，成功實現了資金回籠，開始悄然收緊優惠，頻繁發力于產品價值的塑造。

然而，在前期的走量過程中，也有部分企業由于在品牌價值和企業口碑上的競爭力趨弱，并未如期甩負上岸，仍舊選擇拉開優惠閘門，博取購房者的關注，開發商在市場定價策略端出現分異。

惠州樓市后續將呈現怎樣的價格定位格局？記者走訪了部分區域開發商，在喧鬧的市場成交熱潮中，在悄然提價和悶聲走量兩種狀態的交織中探尋市場的變局。

●南方日報記者 張峰

前期走量樂觀有效回籠資金

適當提價塑造產品價值

漲價派

提到開發商提價，這在近兩年的惠州樓市絕對屬于新鮮事。去年初信貸環境收緊，市場成交放緩以來，面對觀望型的市場需求，開發商們變著花樣讓利、降價。然而，隨著今年以來的新政利好陸續落地，市場供需呈現活躍局面，這也讓部分品質樓盤悄然提價成為可能。

記者在走訪過程中了解到，位于金山湖片區的方直星耀國際、君御以及和天下天璽灣等項目，近期紛紛收緊優惠。

根據此前項目信息，方直旗下產品線聯合電商平臺以低價策略實現快速清貨。星耀國際單價接近5400元/平方米，高端產品線的壠禧也在6500元/平方米上下。然而在20日的采訪中，方直君御項目負責人介紹，當前星耀國際和君御項目均價維持在6800元/平方米左右，其中壠禧組團成交均價基本都在10000元/平方米以上。此外，在此前參與方直產品聯動的中介處獲悉，當前項目的聯動折扣也收緊，中介吸引客戶的手段也不再是低價，而是項目的區位和品質塑造。

此外，天璽灣在3月和4月分別推出單價約7500元/平方米的一口價房源，進入5月則收緊。據開發商釋放的最新消息，127—194平方米的產品線價格恢復到8500—12000元/平方米，且折扣空間有限，前期的優惠措施明顯緊收。

對此，惠州樓市獨立評論人余鶴皋介紹，方直項目能夠收緊優惠主要得益于前期的走量，聯合電商平臺拓渠道，在年后周期迅速實現數億元資金回籠，恢復企業的資金鏈條。天璽灣作為豪宅項目在去年的市場環境下也加入價格戰實屬不得已，隨著市場變好而收緊優惠，回歸項目品質屬于意料之中。另外，由于項目本身體量小，有限的庫存量也使得企業不急于走量。

對于市場悄然出現的提價現象，余鶴皋分析，首先，源于市場端的利好使得這種可能性成為現實；此外，開發商融資渠道的松綁和放開也讓企業避免疲于奔命。

余鶴皋指出，漲價項目多為在前期的銷售過程中，樓盤取得較為樂觀的銷售業績，實現資金回籠，具備了抗風險能力。在這種情況下，開發商得以轉向項目價值的塑造，讓需方市場的關注點回歸到產品質量和社區生活構建上來，而不再緊盯著價格不挪眼。

熱潮期未趕上趟庫存壓力大

降價促銷博取購房者關注

降價派

近日，國家統計局發布2015年4月70個大中城市的住宅銷售價格統計數據，惠州新建商品住宅價格環比下跌0.7%，各面積段均呈現微跌局面。這也意味著，盡管在新政刺激下市場穩步轉暖，但短期內暖市不暖價仍將持續，低價走量仍將是市場主流。

記者在走訪過程中了解到，無論是取得多番走量佳績的中信系樓盤，還是合生上觀國際、德威摩卡小鎮等項目，仍舊延續低價走量的策略。其中，中信凱旋城和水岸城年后多次組織購房節，推出4999—5499元/平方米任選房源以及首付7萬起的優惠策略，吸引了眾多購房者的關注。“五一”假期再度推出特價單位，延續低價傳統。此外，在項目最新發布的銷售信息中，凱旋城5期88—132平方米戶型4799—5288元/平方米任選，仍舊維持低價走量的勢頭。

此外，德威朗琴灣、摩卡小鎮以及水口的上觀國際加強與渠道電商平臺的合作，在加大拓客經紀人的傭金指標外，樓盤所釋放的合作價格也低于往常市場的銷售價格。

值得關注的是，絕大部分中小開發商也頻繁加入到低價走量的軌道中，惠博沿線的依云小鎮、東奧御園、雙璧灣、釣魚臺以及水口的大新城、蜜糖小城等項目都持續加大折扣力度。惠博沿線某樓盤負責人告訴記者，趁著市場比較熟知的項目開始發力塑產品價值，惠博樓盤在價格上做文章，希望能夠引起市場關注。

對此，惠州世聯行資源策略中心總經理胡光宇介紹，面對任何形式的平淡市場，低價走量都成為博取成交的不二法則。現在市場出現回暖，低價走量策略在中短周期內仍舊延續，基本符合市場預期。

然而，值得注意的是，在當前這波低價走量大軍中，開發商的情況各不相同，有的是集團型公司，業績壓力下只能不斷促銷，例如中信地產；有的是前期走量潮中被購房者忽視，資金壓力和銷售困局仍未打破，這種情況在中小房企身上比較普遍。

胡光宇介紹，在現行的市場環境下，部分開發商仍舊熱衷于降價，也代表著經歷長周期的平淡成交，在回暖的市場下開發商急于清貨，緩解緊繃的資金鏈條，在出現分異的市場下博取購房市民的關注。另外在樓盤類型區分上，該部分項目產品多屬于剛需性產品，吸引的客戶主要為首次置業群體，該部分購房者更關注于開發商在樓盤銷售價格上所做出的讓步。

任爾東南西北風我自巋然不動塑造產品價值吸引精準需求

穩定派

在記者的走訪過程中，除了大部分樓盤緊跟市場動態，及時在價格定位上做出調整外，還有一小部分樓盤，長時間延續著自身產品的定價標準，維持著項目的價值。

實際上，這部分樓盤也屬于惠州各個住宅片區的品質樓盤，不輕易跟風提降價格，而是著力于社區品質的打造，瞄準精準的購房群體。金山湖片區的升利悅湖會、中洲中央公園，江北的奧林匹克花園以及水口的寶安山水龍城就屬于這類型的項目，在記者踩盤過程中，售樓員所釋放的價格信息，基本與年初降價大潮開始之前的價格持平。

惠州市嘉盛美業地產經紀公司首席分析師陳錦祥指出，這部分樓盤之所以能夠不隨市場環境轉變而轉變，也是源于企業自身通暢的融資渠道。因為在淡市銷售狀況下沒有資金壓力，所以開發商能夠著力塑造產品價值，打造人居社區環境。

營銷方式上，該部分樓盤所采取的策略差異明顯。“五一”假期，升利悅湖會的3D清明上河圖展、中央公園的魔幻世界、奧園的會飛的房子秀，以及山水龍城的螢火蟲放飛活動，均吸引了眾多市民關注和參與。在螢火蟲放飛現場，樓盤營銷負責人介紹，通過活動吸引人氣，讓市民一想到螢火蟲就想到山水龍城，想到社區的宜居環境。

奧林匹克花園項目策劃經理胡潤良稱，倚靠中介機構帶客上門基本都是無奈之舉。奧園作為大型的人居社區，即使是在平淡周期也能保持一定的客戶上門量，面對接下來的轉暖市場，當然將更加注重項目價值的塑造。

陳錦祥指出，企業在樓盤價格上保持穩定，一方面是源于對自身產品的自信；另一方面也是對于后續市場的看好。短周期內市場出現的漲跌對于項目價值的波動意義并不大，這讓開發商更加注重產品工程質量的打造和社區附加值的提升。在這種策略下，對于人居環境要求較高的享受型客戶而言，吸引力比較明顯，這也是無論市場的變化如何，該類樓盤均能取得可觀成交效果的原因。

前瞻

五月惠州樓市

量漲價穩

據惠州市房管局最新統計數據，5月1日—20日，惠州全市新建商品住宅成交6244套，成交面積63.25萬平方米；其中，惠城區（含仲愷）成交套數和面積為1690套和19.39萬平方米，環比漲幅分別為9.5%、16%。

進入5月以來，市區金山湖片區、大亞灣龍光城、惠陽星河丹堤等多個樓盤推盤入市，大量新產品進入市場拓寬了購房市民的選擇面，推動市場成交快速增長。

“五一”期間，各大樓盤紛紛推出特價房源或低價策略，在助推市民入市購房之余，也不可避免地拉低了市場成交價格。據前20日的統計情況，環比上月，在維持價格平穩的前提下仍舊出現小幅下行局面。

對此，胡光宇介紹，傳統的“紅5月”延續了成交熱的局面，在開發商發力推貨以及特價房頻現的環境下，市場供需雙方都開始活躍于市場，成交有序增長。不出意外的話，5月市場將迎來年內成交的峰值。而成交均價表現上，由于低價走量仍然占據市場主流，在成交大漲之余出現價格微跌屬于意料之中。