憑借輕資產模式，5年后萬達廣場要從去年的109家急速擴大到400-500家。 圖/CFP
萬科學習凱德商用的“輕資產”模式，去年底，引入凱雷、麥格理等投資機構，將北京金隅萬科廣場等項目打包出售。資料圖片
除“互聯網+”外，目前房企口中最熱的詞莫過于“輕資產模式”。它們在這個新概念上動作不斷，令人眼花繚亂。
什么是輕資產？
DTZ戴德梁行華北區董事總經理王盛表示，房企傳統的重資產開發模式，需要在前期買地、建設上投入大量的資金，如今銷售遇冷，企業負債率上升，運營壓力、資金鏈承受巨大壓力。輕資產模式下，多數資金將來源于房地產基金或其他渠道，開發企業主要發揮其在設計、建造、招商及管理方面的專業能力。輕資產模式在美國等國家已經非常成熟。但是國內的房企剛剛開始探索這種模式。
券商國泰君安認為，輕資產模式是“國外商業地產開發商的最終歸宿”，類似“鐵獅門小股操盤”，甚至不持股只操盤，避免資金沉淀，加快周轉，同時輕資產模式盈利能力更強，主要以租金凈收益為主，可以提升凈資產收益率。
房企在商業地產領域轉型做輕資產，需要什么資源？多名商業地產人士表示，首先必須有已成功運營的明星案例，其次是大量的品牌資源以及可匹配的人員儲備。
萬達董事長王健林此前表示，目前樓市呈現“L”形走勢，想要更快擴大規模，重資產模式已經不適合，只有輕資產模式才能更快發展。
“輕資產模式其實才剛興起，還沒有哪家已經做出成績。”紅星商業總經理李嘉表示，這對紅星商業這類中型行業公司來說，是一個快速擴張的市場機會。
■ 房企探索
模式1 基金主導 商業開發+運營
代表企業：萬達 挑戰：商業運營能力或有壓力
雖然今年1月才宣布轉型輕資產，商業大鱷萬達卻來勢洶洶。憑借輕資產模式，5年后萬達廣場要從去年的109家急速擴大到400-500家。
記者獲悉，到今年底，萬達總共有135個萬達廣場開業。在重資產模式下，萬達每年開店的速度是25家左右。而2016年預計開店50家，其中超過20家是“輕資產”，后年將翻番。
“什么是輕資產，就是投資萬達廣場的錢不用我出，都是別人出，使用萬達的管理系統、品牌。”萬達董事長王健林4月15日在深圳交易所演講時表示，萬達只負責項目的選址、規劃設計、建造、招商、運營管理，所有投資獲得的收益，萬達和投資方以35：65分成。
錢從哪兒來？王健林表示，萬達和多家基金、保險資金達成合作，目前已簽約了幾十個項目，未來還將有散戶眾籌。今年1月，萬達商業和光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司（萬達旗下公司）簽署框架協議，擬在今明兩年間籌資240億元投入開發20家萬達廣場。
券商中金分析，萬達輕資產模式的最終目標是在三四線城市執行拿地戰略時，用外部融資取代預售資金。
王健林也不諱言，三四線城市房價低，只有走輕資產模式才能算過來賬，而公司從去年就研究輕資產轉型，目前已完成模塊、系統、資金合作等前期準備。
“從前期來看，萬達模塊、執行力都非常好，但目前運營的100多家萬達廣場里，收益能讓萬達滿意的有幾家？萬達一年的獵頭費高到嚇人，但有些商場位置不好，換人也很難見效。”一位商業運營公司的高層對記者說。
中國商業地產聯盟秘書長王永平表示，萬達的運營能力在行業屬于中等偏上水平，輕資產項目能否運營好，這對萬達是一個考驗。
“管理跟得上，就不會翻船。”王健林稱，未來萬達商業管理將減少人力，實現“高度信息化”。
模式2 引入基金 入股或接盤
代表企業：萬科、龍湖、恒大 挑戰：更像是合作開發
相比萬達、凱德、大悅城等主要進行商業地產開發運營的房企，以萬科為首的住宅開發商，在商業地產領域“輕資產”的探索上則更加偏向于引入基金，入股合作，補充資金。
據悉，萬科在商業地產運營模式上，一直傾向于學習新加坡凱德商用的“輕資產”模式，將房地產金融和商業地產發展緊密結合，并借助REITs、私募基金等金融平臺來完成租售并舉，“養肥”之后賣掉，從而實現資產的滾動。去年底，萬科引入凱雷、麥格理等投資機構，將北京金隅萬科廣場等項目打包出售。
龍湖則在開發環節就引入基金。今年1月，龍湖與加拿大養老基金投資公司聯合宣布，成立合資公司投資發展蘇州時代天街項目。而此前龍湖在開發重慶觀音橋龍湖新壹街綜合商業地產項目時，就引入境外基金，龍湖持股51%，基金持股49%。
近期恒大被曝光也將轉向“輕資產”，但據了解，恒大的主業仍是住宅開發，輕資產戰略更多是指運作旗下的多元化業務上市。
模式3 接洽合作方 代管盤活項目
代表企業：紅星商業 挑戰：缺乏明星案例或人才儲備不足
雖然和萬達快速做大規模的愿望相同，但商業地產后起之秀紅星商業發現了輕資產模式的新商機——接洽中小房企或外行的合作方，入股或純代管商業項目。
“我們遇到很多做礦的民企、做基礎設施建設的國企，或者是當地開發區里的國企，不缺錢、不缺地，但是不懂怎么做商業，項目就僵在那兒，想讓我們進去盤活。”紅星商業總經理李嘉介紹，目前該公司已簽約了唐山等地的4-5個代管項目，儲備項目超20個。
商業地產不乏“代管”式接盤，比如2012年大悅城地產簽下北京東二環的悠唐廣場10年租賃合約，但紅星商業堅持代管項目必須擁有“冠名權”。
“我們會從代管的項目里挑優秀的，做紅星自己的品牌愛琴海購物中心。”李嘉說，“否則就和代理行一樣是為人做嫁衣”。
去年10月，李嘉曾對記者表示，紅星商業將開啟輕資產模式，除了運營紅星集團自持項目外，也在全國尋求代管商業項目的機會。彼時，紅星商業旗下僅有剛開業一年的北京愛琴海購物中心一家商場，截至目前也僅新增了昆明愛琴海一家商場。
“自營2個新商場，怎么說服別人把項目交給你們管？”5月19日，在上海舉行的“2015紅星商業合作伙伴年會”上，李嘉面對這個尖銳提問時回應，很多項目找到他們時已經花了很多遍“無用”錢找救兵，最終信任紅星團隊，紅星也會以商場運營的成績說話。
據了解，2013年家居行業龍頭紅星美凱龍為了沖刺上市，高調進軍商業地產，從萬達等商業龍頭挖了大批中層組建團隊，目前紅星美凱龍改為沖刺H股上市；不在上市資產包內的紅星商業，以輕資產模式急速擴張，2014年底至今大批挖人，目前“合伙人”團隊已擴張到近60人，組成了“代管”輸出團隊。
本版采寫/新京報記者 自曾暉
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