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北京樓市6月或“供不應(yīng)求” 抄底時(shí)期已至？

周麗

近期受一系列利好政策的影響，北京樓市已顯現(xiàn)了明顯的回暖態(tài)勢(shì)，多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)“日光”，位于六環(huán)的樓盤(pán)價(jià)格也一度突破8萬(wàn)。

成交火熱的背后卻是新房供應(yīng)量日漸萎縮的現(xiàn)實(shí)。今年前5個(gè)月，商品房供應(yīng)僅為20238套，不足去年的一半，創(chuàng)下了近十年供應(yīng)量的新低。而在傳統(tǒng)樓市旺季6月份，北京樓市預(yù)計(jì)只有20個(gè)項(xiàng)目入市，這一數(shù)量將創(chuàng)6月歷史開(kāi)盤(pán)量的新低。

業(yè)內(nèi)人士在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，在北京土地資源日益稀缺的情況下，北京住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求的矛盾正在加劇，商品房入市量不足，供需失衡，房?jī)r(jià)還將上漲。

在這種勢(shì)頭下，溫州炒房團(tuán)重出江湖，有的溫州炒房者甚至1人搶下8套學(xué)區(qū)房。

有專家提醒北京購(gòu)房者，抄底時(shí)期已至。

量?jī)r(jià)齊升背后：供應(yīng)萎縮

北京樓市回暖的態(tài)勢(shì)越來(lái)越明顯。

上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，北京今年5月份前25天的市場(chǎng)成交量為663837平方米，去年同期為468562，同比上漲達(dá)42%。

樓市回暖不僅體現(xiàn)在總體的成交數(shù)據(jù)方面，還體現(xiàn)在熱銷的項(xiàng)目上。日前，北京多個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)了“日光”，如泰禾拾景園、旭輝御錦以及合生悅上城3個(gè)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目。

而價(jià)格的上漲從“六環(huán)破8萬(wàn)”可見(jiàn)一斑。雖然是個(gè)別項(xiàng)目，但六環(huán)的“萬(wàn)元”項(xiàng)目已不在少數(shù)，如紫貴御園、海航國(guó)興城，價(jià)格在1萬(wàn)~1.3萬(wàn)元/平方米。中海金石公館、首開(kāi)國(guó)風(fēng)美唐等單價(jià)則均在3萬(wàn)元/平方米以上。

隨著北京土地供應(yīng)的日漸減少，地價(jià)一直在攀升。4月27日，首創(chuàng)置業(yè)以56.4億元摘得海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地的一宗地塊，由于其“面粉”貴過(guò)“面包”的價(jià)格，在業(yè)內(nèi)引起了不小的轟動(dòng)。地價(jià)抬升帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，似乎是地產(chǎn)界的定律，周邊有開(kāi)發(fā)商表示“感謝首創(chuàng)”。在拿地半個(gè)月后，周邊多個(gè)項(xiàng)目伺機(jī)而動(dòng)，率先開(kāi)始漲價(jià)或計(jì)劃漲價(jià)，有的項(xiàng)目漲幅達(dá)3000元/平方米。

樓市量?jī)r(jià)齊升的背后卻是供應(yīng)量的日漸萎縮。

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月北京市場(chǎng)供應(yīng)商品房?jī)H20238套，供應(yīng)面積194.12萬(wàn)平方米，而這一數(shù)據(jù)與去年同期的48319套相比已經(jīng)腰斬，更是創(chuàng)下了近十年內(nèi)供應(yīng)量的新低。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅指出，毫不夸張地說(shuō)，北京住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求的矛盾正在加劇，今年有可能創(chuàng)下有史以來(lái)的供應(yīng)新低。

而6月份即將新入市的項(xiàng)目也未見(jiàn)增加。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月北京樓市預(yù)計(jì)只有20個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括10個(gè)純新盤(pán)和10個(gè)老項(xiàng)目后期。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，這是今年連續(xù)第6個(gè)月的開(kāi)盤(pán)量未能超過(guò)20個(gè)，而這一數(shù)量也將創(chuàng)造6月歷史開(kāi)盤(pán)量的新低，即使是在調(diào)控風(fēng)聲最緊的2012年，6月也有25個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的一組數(shù)據(jù)或許能解釋北京商品房供應(yīng)減少的原因。2013年4月到2015年4月，北京市供應(yīng)住宅類用地113宗，合計(jì)建筑面積為2046萬(wàn)平方米。剔除配建和自住房及各類保障房因素，實(shí)際商品住宅用地最近兩年僅供應(yīng)了550萬(wàn)平方米左右。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，這些土地折算成為商品房住宅只有4.5萬(wàn)套左右，只夠北京歷史成交最差的一年消化。

據(jù)北京市國(guó)土局網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)，截至5月26日，2015年前5個(gè)月北京僅新增土地供應(yīng)26宗，這一數(shù)量也創(chuàng)造了自2009年以來(lái)近7年的同期新低。

“從目前北京成交的土地看，大部分土地成交價(jià)格高企，供應(yīng)的住宅用地繼續(xù)減少，抑制了部分供應(yīng)。”張大偉分析，還有一部分在北京擁有土地的企業(yè)放緩了開(kāi)發(fā)節(jié)奏，以期待未來(lái)房?jī)r(jià)的上行，很多高端住宅都將成為現(xiàn)房銷售，客觀上也減少了現(xiàn)階段房源的供應(yīng)量。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從北京目前新建商品住宅庫(kù)存的走勢(shì)看，持續(xù)攀升的態(tài)勢(shì)已基本停滯，目前處于一個(gè)震蕩下行的態(tài)勢(shì)。而北京目前樓盤(pán)的供求關(guān)系也發(fā)生微妙變化，庫(kù)存高位的格局開(kāi)始轉(zhuǎn)變?yōu)槁杂胁蛔愕娘L(fēng)險(xiǎn)，這會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)走高的動(dòng)力。目前購(gòu)房者持續(xù)觀望的情緒已經(jīng)淡化，二季度成交量會(huì)有一個(gè)明顯的上升，個(gè)別月份的波動(dòng)并不會(huì)影響季度成交量的復(fù)蘇。

價(jià)格看漲 溫州炒房團(tuán)重出江湖

在供應(yīng)萎縮的情況下，張大偉預(yù)測(cè)，前期觀望的購(gòu)房人群將加速入市，后市房?jī)r(jià)上行可期。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房?jī)r(jià)穩(wěn)中向上是鐵定的事實(shí)，符合目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系、貨幣環(huán)境等情況。

據(jù)多家北京市房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人透露，“漲價(jià)”已經(jīng)提上日程，但并不是對(duì)旗下北京所有項(xiàng)目全面提價(jià)，而是選擇個(gè)別“五一”期間銷售較快的項(xiàng)目，適當(dāng)控制銷售節(jié)奏，包括在減少折扣力度上做文章，或者小幅上調(diào)售價(jià)等階段性提價(jià)試探市場(chǎng)的手段。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)顯示，2015年4月15日，位于五環(huán)至六環(huán)位置的清水灣項(xiàng)目現(xiàn)房別墅產(chǎn)品獲批，擬售價(jià)格高達(dá)81600元/平方米，成通州區(qū)住宅銷售單價(jià)史上最高，而該項(xiàng)目此前銷售的高層產(chǎn)品成交均價(jià)不足2.5萬(wàn)元/平方米。

在市場(chǎng)明顯回暖的情況下，溫州炒房團(tuán)再出江湖，正在伺機(jī)抄底。此前有炒房者被曝出1人搶8套學(xué)區(qū)房。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，炒房團(tuán)復(fù)活暗示流動(dòng)性或許會(huì)流入樓市。今年3月底以來(lái)，國(guó)家、地方相關(guān)政策連續(xù)利好，溫州炒房團(tuán)又恢復(fù)了炒房信心。

溫州炒房團(tuán)以及溫州炒房團(tuán)帶動(dòng)起來(lái)的其他炒房團(tuán)，曾被認(rèn)為像蝗蟲(chóng)一樣可怕，所到之處大肆收購(gòu)囤積房源，推高房?jī)r(jià)。溫州炒房團(tuán)的興衰也一度被視為樓市興衰的“晴雨表”。如今，溫州炒房團(tuán)再次現(xiàn)身江湖，釋放出樓市轉(zhuǎn)暖的信號(hào)。

海通證券副總裁、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷[微博]認(rèn)為房?jī)r(jià)新一輪的上漲已經(jīng)臨近。

“目前已進(jìn)入買(mǎi)房的窗口期。首先從政策導(dǎo)向來(lái)看，新政支持自住及改善型需求的態(tài)度非常明確。”北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳志表示，新政實(shí)施以來(lái)，無(wú)論是首付還是貨幣政策的支持，已經(jīng)讓消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻明顯降低。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，企業(yè)的財(cái)務(wù)成本不斷加大，需要適當(dāng)調(diào)整價(jià)格走量保證企業(yè)業(yè)績(jī)，房?jī)r(jià)水平短期內(nèi)不會(huì)明顯上漲。此外，從中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)判斷，目前房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定對(duì)穩(wěn)定中國(guó)經(jīng)濟(jì)的意義不言而喻。

嚴(yán)躍進(jìn)則告訴記者，如果從購(gòu)房的最佳窗口期看，實(shí)際上是去年第四季度，目前來(lái)說(shuō)僅僅是一個(gè)次佳而非最佳的窗口期。抄底的最好時(shí)機(jī)已經(jīng)過(guò)去，但若從后續(xù)房?jī)r(jià)走勢(shì)看，目前購(gòu)房者還是應(yīng)該盡早入市。雖然信貸條件寬松會(huì)降低部分成本，但或許不及后續(xù)房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的新成本。