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羊城晚報記者 劉薇 通訊員 廖烈友 陸華英

羊城晚報記者從廣州住房公積金管理中心(以下簡稱公積金中心)獲悉，從今天起，廣州將執(zhí)行最新版的公積金貸款政策，新政大幅放寬了首套、二套的首付款比例，比如只要是購買首套普通自住房，首付款比例最低可兩成，且無以前的面積區(qū)分；申請條件上，只要連續(xù)足額繳存住房公積金6個月(含)以上即可申請公積金貸款等。公積金中心表示，這并非去年曾兩度征求意見稿的“史上最嚴公積金新政”的最終版，“這個和那個政策是有區(qū)別的。這是對今年以來央行、銀監(jiān)會、財政部、住建部等幾部委下發(fā)的房貸新政的落地。”

去年的“最嚴公積金新政”擬規(guī)定只準貸一次，不過此次出臺的政策明確：“職工向廣州公積金中心申請的個人住房公積金貸款結清后，可再次申請。”

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首套房最低首付兩成無面積要求

公積金中心表示，根據(jù)《中國人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，降低首付款比例。這包括：

1.對申請個人住房公積金貸款購買首套普通自住房的繳存職工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，最低首付比例為20%，貸款利率為公積金貸款基準利率；

2.對擁有一套住房但無貸款記錄或者擁有一套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，申請公積金貸款購買普通自住房的，最低首付款比例為30%，利率為公積金貸款基準利率的1.1倍；

3.對擁有一套住房但未結清相應購房貸款的家庭，申請公積金貸款購買普通自住房的，貸款最低首付款比例為40%，利率為公積金貸款基準利率的1.1倍；

4.仍暫停發(fā)放家庭購買第三套及以上住房的個人住房公積金貸款。

羊城晚報記者對比此前的條款發(fā)現(xiàn)，原來購買首套房且套型建筑面積在90平方米(含90平方米)以下的，首付款比例不低于兩成，購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的，首付款比例不低于三成。新政對首套房首付的要求取消了“90平方米以下”這個限制，只要是首套房就能最低兩成首付；二套房以前要求最低首付六成，此次大幅下降到最低三成。需要注意的是，根據(jù)《住房公積金抵押借款合同》的相關約定，貸款使用的上浮利率適用于從起息日至貸款本息全部清償之日期間，也就是說，現(xiàn)在簽訂的二套房貸采用了上浮10%的利率，在貸款期間即使國家對上浮比例有調(diào)整，仍要按合同約定執(zhí)行。

二套房認定仍“認房”又“認貸”

對家庭已購房套數(shù)的認定，仍實行“認房”又“認貸”的標準。公積金中心相關人士解釋說，“認房”是以廣州市房地產(chǎn)檔案館查冊的《個人名下房地產(chǎn)登記情況查詢證明》為認定標準。未注銷的居住住房(不包括商鋪、車位)納入家庭已購房套數(shù)計算范圍。“認貸”以人民銀行個人信用信息基礎數(shù)庫查詢的《個人信用報告》為認定標準。未結清貸款的居住住房納入家庭已購房套數(shù)計算范圍。

“這也就是說，只要名下此前有過一套房產(chǎn)，不管有沒有過貸款記錄，再貸款買房就要按二套算。而此前有過一次貸款記錄的，不管是商業(yè)貸款還是公積金貸款，再貸款也要按二套計算。差別就在于是三成還是四成首付。”該人士稱。

此外，為確保“認房”又“認貸”的切實執(zhí)行，公積金中心會以房管部門出具的《個人名下房地產(chǎn)登記情況查詢證明》、人民銀行征信系統(tǒng)《個人信用報告》及通過面測、面談等形式的盡責調(diào)查認定家庭房產(chǎn)套數(shù)，并在借款合同中進行相關約定，“借款人未如實填報家庭已購房套數(shù)，視為合同違約。”涉嫌違約的，公積金中心有權利終止貸款合同。

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可貸款額度計算公式相對收緊

可貸額度方面，最高額度沒有變化，仍然是“一人申請個人住房公積金貸款，最高額度為50萬元；兩人或兩人以上購買同一套自住住房共同申請個人住房公積金貸款，貸款額度為每個申請人的貸款額度之和，最高額度為80萬元。”

但可貸額度的計算公式有所調(diào)整，從原來的“賬戶余額×2+月繳存額×到退休年齡月數(shù)×4”，改為“賬戶余額×8+月繳存額×到退休年齡月數(shù)”。從以上公式不難看出，后者加大了對賬戶余額的側重比例，月繳存額越高的可貸額度也會越高。公積金中心表示，新的可貸額度計算公式實行可貸額度與個人繳存額掛鉤，更加側重于繳存職工的賬戶余額，體現(xiàn)的是義務與權利對等的原則，鼓勵職工多繳多貸，避免投機性的繳存行為，“這也是結合去年新政征求意見時大家的反饋所做出的調(diào)整。”

假設某職工公積金賬戶余額為5萬元，其月繳存額為2000元，離法定退休月數(shù)還有240個月即20年，那么按照原來的公式計算的可貸額度為202萬元，按修改后的公式則減少為88萬元，大幅降低114萬元。

當然，在實際中是貸不到這么多的，因為最終可貸額度是取“根據(jù)個人住房公積金繳存情況計算的貸款額度”、“貸款最高限額”和“按照房屋價格計算的貸款額度”中的最低值，但也不難看出，公式的改變會一定程度影響到可貸額度。

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連續(xù)繳存6個月(含)以上即可申請貸款

記者注意到，在貸款申請條件上，對繳存要求有所放寬。以前的規(guī)定是：廣州市常住戶口的，申請住房公積金貸款時已連續(xù)繳存住房公積金6個月以上(含6個月)；非廣州市常住戶口的，申請住房公積金貸款時已連續(xù)繳存住房公積金12個月以上(含12個月)。調(diào)整后的規(guī)定則是：在廣州連續(xù)足額繳存住房公積金6個月(含)以上，可申請住房公積金個人住房貸款，取消了對“廣州市常住戶口”的限制，這相當于放寬了外地人購房限制。

繳存認定標準還明確，職工從申請至放款前按月、足額、連續(xù)繳存視為正常繳存，如果在6個月(含)以內(nèi)出現(xiàn)補繳、一個月多次繳存等非正常繳存情況，還需掃描單位補繳證明等材料，審批通過后才能繼續(xù)申請和發(fā)放個人住房公積金貸款。