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羊城晚報(bào)記者 劉薇 通訊員 廖烈友 陸華英

羊城晚報(bào)記者從廣州住房公積金管理中心(以下簡(jiǎn)稱公積金中心)獲悉，從今天起，廣州將執(zhí)行最新版的公積金貸款政策，新政大幅放寬了首套、二套的首付款比例，比如只要是購買首套普通自住房，首付款比例最低可兩成，且無以前的面積區(qū)分；申請(qǐng)條件上，只要連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月(含)以上即可申請(qǐng)公積金貸款等。公積金中心表示，這并非去年曾兩度征求意見稿的“史上最嚴(yán)公積金新政”的最終版，“這個(gè)和那個(gè)政策是有區(qū)別的。這是對(duì)今年以來央行、銀監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、住建部等幾部委下發(fā)的房貸新政的落地。”

去年的“最嚴(yán)公積金新政”擬規(guī)定只準(zhǔn)貸一次，不過此次出臺(tái)的政策明確：“職工向廣州公積金中心申請(qǐng)的個(gè)人住房公積金貸款結(jié)清后，可再次申請(qǐng)。”

A

首套房最低首付兩成無面積要求

公積金中心表示，根據(jù)《中國人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，降低首付款比例。這包括：

1.對(duì)申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款購買首套普通自住房的繳存職工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，最低首付比例為20%，貸款利率為公積金貸款基準(zhǔn)利率；

2.對(duì)擁有一套住房但無貸款記錄或者擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，申請(qǐng)公積金貸款購買普通自住房的，最低首付款比例為30%，利率為公積金貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍；

3.對(duì)擁有一套住房但未結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，申請(qǐng)公積金貸款購買普通自住房的，貸款最低首付款比例為40%，利率為公積金貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍；

4.仍暫停發(fā)放家庭購買第三套及以上住房的個(gè)人住房公積金貸款。

羊城晚報(bào)記者對(duì)比此前的條款發(fā)現(xiàn)，原來購買首套房且套型建筑面積在90平方米(含90平方米)以下的，首付款比例不低于兩成，購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的，首付款比例不低于三成。新政對(duì)首套房首付的要求取消了“90平方米以下”這個(gè)限制，只要是首套房就能最低兩成首付；二套房以前要求最低首付六成，此次大幅下降到最低三成。需要注意的是，根據(jù)《住房公積金抵押借款合同》的相關(guān)約定，貸款使用的上浮利率適用于從起息日至貸款本息全部清償之日期間，也就是說，現(xiàn)在簽訂的二套房貸采用了上浮10%的利率，在貸款期間即使國家對(duì)上浮比例有調(diào)整，仍要按合同約定執(zhí)行。

二套房認(rèn)定仍“認(rèn)房”又“認(rèn)貸”

對(duì)家庭已購房套數(shù)的認(rèn)定，仍實(shí)行“認(rèn)房”又“認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)。公積金中心相關(guān)人士解釋說，“認(rèn)房”是以廣州市房地產(chǎn)檔案館查冊(cè)的《個(gè)人名下房地產(chǎn)登記情況查詢證明》為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。未注銷的居住住房(不包括商鋪、車位)納入家庭已購房套數(shù)計(jì)算范圍。“認(rèn)貸”以人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)庫查詢的《個(gè)人信用報(bào)告》為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。未結(jié)清貸款的居住住房納入家庭已購房套數(shù)計(jì)算范圍。

“這也就是說，只要名下此前有過一套房產(chǎn)，不管有沒有過貸款記錄，再貸款買房就要按二套算。而此前有過一次貸款記錄的，不管是商業(yè)貸款還是公積金貸款，再貸款也要按二套計(jì)算。差別就在于是三成還是四成首付。”該人士稱。

此外，為確保“認(rèn)房”又“認(rèn)貸”的切實(shí)執(zhí)行，公積金中心會(huì)以房管部門出具的《個(gè)人名下房地產(chǎn)登記情況查詢證明》、人民銀行征信系統(tǒng)《個(gè)人信用報(bào)告》及通過面測(cè)、面談等形式的盡責(zé)調(diào)查認(rèn)定家庭房產(chǎn)套數(shù)，并在借款合同中進(jìn)行相關(guān)約定，“借款人未如實(shí)填報(bào)家庭已購房套數(shù)，視為合同違約。”涉嫌違約的，公積金中心有權(quán)利終止貸款合同。

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可貸款額度計(jì)算公式相對(duì)收緊

可貸額度方面，最高額度沒有變化，仍然是“一人申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款，最高額度為50萬元；兩人或兩人以上購買同一套自住住房共同申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款，貸款額度為每個(gè)申請(qǐng)人的貸款額度之和，最高額度為80萬元。”

但可貸額度的計(jì)算公式有所調(diào)整，從原來的“賬戶余額×2+月繳存額×到退休年齡月數(shù)×4”，改為“賬戶余額×8+月繳存額×到退休年齡月數(shù)”。從以上公式不難看出，后者加大了對(duì)賬戶余額的側(cè)重比例，月繳存額越高的可貸額度也會(huì)越高。公積金中心表示，新的可貸額度計(jì)算公式實(shí)行可貸額度與個(gè)人繳存額掛鉤，更加側(cè)重于繳存職工的賬戶余額，體現(xiàn)的是義務(wù)與權(quán)利對(duì)等的原則，鼓勵(lì)職工多繳多貸，避免投機(jī)性的繳存行為，“這也是結(jié)合去年新政征求意見時(shí)大家的反饋所做出的調(diào)整。”

假設(shè)某職工公積金賬戶余額為5萬元，其月繳存額為2000元，離法定退休月數(shù)還有240個(gè)月即20年，那么按照原來的公式計(jì)算的可貸額度為202萬元，按修改后的公式則減少為88萬元，大幅降低114萬元。

當(dāng)然，在實(shí)際中是貸不到這么多的，因?yàn)樽罱K可貸額度是取“根據(jù)個(gè)人住房公積金繳存情況計(jì)算的貸款額度”、“貸款最高限額”和“按照房屋價(jià)格計(jì)算的貸款額度”中的最低值，但也不難看出，公式的改變會(huì)一定程度影響到可貸額度。

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連續(xù)繳存6個(gè)月(含)以上即可申請(qǐng)貸款

記者注意到，在貸款申請(qǐng)條件上，對(duì)繳存要求有所放寬。以前的規(guī)定是：廣州市常住戶口的，申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)已連續(xù)繳存住房公積金6個(gè)月以上(含6個(gè)月)；非廣州市常住戶口的，申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)已連續(xù)繳存住房公積金12個(gè)月以上(含12個(gè)月)。調(diào)整后的規(guī)定則是：在廣州連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月(含)以上，可申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款，取消了對(duì)“廣州市常住戶口”的限制，這相當(dāng)于放寬了外地人購房限制。

繳存認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)還明確，職工從申請(qǐng)至放款前按月、足額、連續(xù)繳存視為正常繳存，如果在6個(gè)月(含)以內(nèi)出現(xiàn)補(bǔ)繳、一個(gè)月多次繳存等非正常繳存情況，還需掃描單位補(bǔ)繳證明等材料，審批通過后才能繼續(xù)申請(qǐng)和發(fā)放個(gè)人住房公積金貸款。