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◎李宇嘉

政策加碼要傳導至經濟復蘇，房地產是關鍵的一環(huán)，特別是對于二季度以來作為“穩(wěn)增長”重要抓手的基建投資來說，更是如此。

盡管管理層要求銀行不得對融資平臺“抽貸”，但約束地方融資平臺的“43號文”不能突破，銀行貸款難以繼續(xù)支持；同時，地方債券置換雖已“破冰”，但中短期內在規(guī)模上仍難以滿足基建資金的需求。為此，積極的財政政策在4月份以來顯著發(fā)力，公共預算支出當月同比增長31.6%。

但是，2014年全國一般公共財政收入8.6%的“個位數(shù)”增長，創(chuàng)多年來新低；今年前4個月，公共預算收入增速同比下滑6.3個百分點，而全國一般預算支出增長了13.8%；4月當月財政支出增長33.2%，而收入僅增長8.2%。地方本級收入增幅下滑幅度更大，其中基金收入（主要是土地出讓金收入）下滑37%。

基于此，在企業(yè)盈利放緩、“結構性減稅”、地方收入下滑的背景下，要完成今年25%以上的基建投資增幅目標，單靠勢單力薄的財政投入是不現(xiàn)實的。

一季度GDP增速7%創(chuàng)下6年來的新低，不過房地產若能實現(xiàn)“去庫存”并且企穩(wěn)，一方面能帶動行業(yè)上下游，止住制造業(yè)投資下滑勢頭，另一方面還能以土地出讓支持基建投資。基于這樣的考慮，“3·30”房貸新政超預期，也就不難解釋了。“3·30”新政實施以來，銷售止跌趨勢比較明顯——1~4月份，全國商品房銷售面積26385萬平方米，同比下降4.8%，降幅比1~3月份大幅收窄4.4個百分點。不過還應該看到，由于庫存壓力大的二三四線城市回升不明顯，開發(fā)商“加杠桿”意愿很低，前4個月土地購置、新開工分別下滑32.7%、17.3%，跌幅并沒有收窄。

即便前5個月全國樓市銷售降幅收窄，但一個重大變化是一線和二線重點城市房價開始迅速回升，深圳和上海強勢上漲2.68%和2.32%，投資需求開始回潮；民間資金積淀更厚的長三角、珠三角和京津冀樓市見底企穩(wěn)。而庫存壓力更大的東北等地，不僅經濟增速在全國“墊底”，而且樓市疲態(tài)難改：比如哈爾濱、沈陽、大連的庫存要2~3年才能消化完。

即便寬松政策環(huán)境不變，也不能對開發(fā)商“加杠桿”太樂觀，因為目前統(tǒng)計的庫存僅僅是在售庫存，若將在售、在建、已批未建“三大塊庫存”算在內，各地的庫存還需要更長時間才能消化完。

從4~5月的樓市表現(xiàn)來看，區(qū)域分化、供需錯配問題嚴重，與消化庫存的主題有偏離，而且重點城市出現(xiàn)了類似于股市“脫實入虛”的負面問題。另外，穩(wěn)定樓市的政策（包括貨幣政策），在很多地方被異化為重走樓市依賴的“老路子”，虛度轉型“窗口期”。

針對這一現(xiàn)象，人民日報近日在頭版發(fā)表了題為《正視困難、保持定力、前景光明》的評論文章，指出“凡是主動適應新常態(tài)，注重調整結構、創(chuàng)新驅動和質量效益的，努力走向產業(yè)中高端的，發(fā)展勢頭都不錯；反之，壓力都比較大。”言下之意，依賴國家政策，邊際效應在減弱，不切合地方實際，也可能引起新一輪樓市依賴，損害未來轉型。

正是在這樣的背景下，地方必須主動承擔起主體責任，將樓市去庫存與新型城鎮(zhèn)化、產業(yè)轉型結合起來。投資特別是基建投資，需要房地產市場穩(wěn)定來支撐，但絕不是過去城市“鋪攤子”、“造城”式的房地產擴張和被動低效的城市投資，而是在新型城鎮(zhèn)化背景下，實現(xiàn)人口集聚、產業(yè)發(fā)展與公共服務供給良性循環(huán)。

這樣的房地產發(fā)展不僅有需求支撐，也能夠支撐基建投資及固定資產投資，反過來會助推產業(yè)和人口集聚，夯實房地產市場基礎，二者的良性循環(huán)就形成了。

下一步的樓市政策將以地方履行主體責任、主動作為為主要特征。近期，安徽、甘肅、天津等省市紛紛出臺了穩(wěn)定地方樓市的一攬子措施，最大的特點就是降低購房成本、提升城市對外來人口和農業(yè)人口的吸附能力，這或許是地方在樓市長效機制上主動作為的開始。