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德佑鏈家研究部總監 陸騎麟

自從3.30新政出臺以來，原本長期萎縮的滬上二手住宅掛牌量轉跌為漲，根據德佑鏈家研究部監控的數據顯示，截至6月2日，全市二手住宅掛牌量達到了9.19萬套的水平，而在5月末，掛牌量已經突破了9萬套大關。去年11月下旬，全市二手住宅掛牌量跌破了9萬套，而到了今年3月中旬更是達到了7.5萬套的低點，時隔半年后，終于在政策的推動下重返9萬套大關。

而在全市二手住宅總體掛牌量出現明顯上漲的情況下，各區縣的上漲幅度也各有不同，與4月初新政剛出臺時相比，嘉定、金山、松江和寶山四區的掛牌量漲幅都在40%以上，是受到影響較為顯著的區域。而各中心城區的漲幅，總體來說要遜于外圍區縣，由于近年來一手房市場重心向外圍轉移，從而導致營業稅“5改2”政策對于次新房更多的一些外圍區域影響更大。不過，中心城區中，也有普陀和楊浦二區的漲幅超過了30%。一些熱點區域掛牌量的變化，也成為了市場關注的焦點。

松江新城——

新政助推“剛需-置換”良性循環

松江新城是全市二手住宅市場中舉足輕重的板塊之一，今年1-4月，該板塊二手住宅成交量達到2511套，雄踞全市各板塊之首，而在一手市場，松江新城板塊的成交近年來也較為可觀，這也給二手市場注入了潛在的有效房源。據德佑鏈家三湘四季店經理蔣平介紹，目前松江新城的主力客群分為兩類，一類是置換型的客戶，他們大多本身就居住在這一板塊，為了改善居住條件而置換為相對較大的三房房源，同時也有部分客戶將公寓置換為經濟型別墅；而另一類則是首次置業的人群，多為9號線沿線工作的外省市人士或新上海人，經濟實力相對有限，而這兩類人群的置業形成了環環相扣的良性循環。

松江新城的不少主力樓盤，如三湘四季、保利西子灣、龍湖好望山等項目，均為受營業稅“5改2”影響較為顯著的次新房房源，因而在3.30新政出臺后，松江新城地區的掛牌量提升超過五成。特別是置換型購房者的入市速度大幅加快，進而也為首次置業的人群提供了充足的房源，可謂一舉兩得。而由于交易雙方經濟實力都較為有限，并且與市中心市場的關聯度較小，新政后，松江新城的二手房價格上漲幅度約在5%左右。

新江灣城——

次新房大區新政效應反有限

自2010年以來，新江灣城板塊一直是外環內各板塊中一手商品住宅成交面積最大的，長期有著較為可觀的成交量，因而也成為了全市次新房較為集中的區域。原本該區域的二手市場成交主要集中在華潤橡樹灣、合生江灣公寓等相對較老的項目，此次新政的出臺原以為可以激活區域內近年成交的次新房房源，然而現實情況卻與想象大相徑庭。

據德佑鏈家新江灣城一店經理何偉介紹，新政后，新江灣地區二手房的掛牌量提升幅度不足10%。雖然近年來該區域一手房成交興盛，然而有一大半的房源一手購入后至今沒有辦理房產證，還有一些延遲到最近一兩年才辦理，因此并不受營業稅年限變化的影響。另一方面，近年來房價漲幅放緩，也使得一些近年購房的房東轉售獲利空間狹小，因此即便有政策利好，也只能暫時觀望。

與房齡較短的次新房房源的沉寂相比，華潤橡樹灣、合生江灣公寓等區域內相對較老的樓盤反而借助政策東風出現了小幅跳價的情況。例如一套175平方米的華潤橡樹灣房源，其價格即從新政前的700萬元，上調至720萬元。

專家觀點

德佑鏈家研究總監陸騎麟表示：全市二手房成交量已經在4、5兩月連續位于3.5萬套以上的高位水平，而即便在此情況下，全市二手住宅掛牌量依然能夠保持上漲，并突破9萬套大關。這雖然體現了新政后房東的入市意愿強烈，但同時也存在著隱憂。盡管總體掛牌量仍在增長，但原有性價比較高的一些房源在近兩個月大量消耗也是不爭的事實，未來購房者將被迫選擇一些近月掛牌的、價位較高的房源。而本次新政大量刺激了次新房源的入市，這些房源往往本身一手購入的價格就與目前周邊主力二手樓盤的價格相差不多，而它們流入二手市場后，如果市場持續高熱，房東為了有利可圖，勢必會掛出明顯高于周邊主力二手樓盤的價格，從而帶動整個板塊價格上升，營業稅減免年限的縮短，在客觀上加速了這一過程。