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今年房地產增速放緩。信息時報記者 陳莉 攝

□專題統籌 陳莉 專題撰文 信息時報記者 陳莉 羅莎琳 張金娜 姜沁詩

A股自去年爆發以來，指數一路狂飆。借著大牛市的東風，上市房企紛紛玩起市值管理的游戲。大型房企中海、保利、碧桂園、恒大等紛紛計劃拆分旗下業務板塊獨立上市。今年6月8日，世茂集團也對外表示，有意要重啟塵封多年的酒店分拆一事，但目前尚未有相關時間表。

有業內人士認為，在資本市場，通過分拆上市獲取股權的二次溢價，是上市公司的重要財技之一。對于體量龐大、業務豐富的大型房企而言，將經營成熟的子業務板塊分拆上市，是提升母公司估值的重要手段。

中海、保利

或將物業管理業務分拆

5月18日晚間，中海地產發布公告稱，其全資附屬公司與中海宏洋附屬公司訂立股權轉讓協議，將以5000萬元收購中海宏洋物業管理公司。同時，該公司考慮將物業管理業務分拆及以介紹方式在聯交所上市。至于是否分拆、何時分拆還沒作出最終決定。財報顯示，2014年，中海地產實現物業管理收入港幣20.1億元。

保利也可能將物業業務分拆。4月16日，保利地產公布“5P戰略”，其中首次提到社區O2O戰略。在全國245個保利社區、約5000萬平米物業基礎上，保利地產擬通過深挖產業鏈價值，在物業服務、生活配套、購物休閑、鄰里社交與居家養老等多個層面，通過線上線下聯動的“若比鄰”商業品牌打造社區O2O，建立標準化、可快速復制的社區商業模型。安居客負責人分析認為，在形成一定規模后，“若比鄰”將會以輕資產的模式迅速擴張，包括和其他住宅社區、其他商業伙伴進行合作，而不僅限于保利開發的住宅社區。

碧桂園

籌劃將酒店業務分拆

2月27日，碧桂園首席財務官吳建斌稱，該公司計劃分拆酒店業務上市，但仍未研究選擇在內地還是香港上市，也未有具體時間表。據悉，截至2014年12月31日，碧桂園擁有44間已開業酒店，當中包括40間五星和五星級標準酒店，以及4間四星和四星級標準酒店，客房總數達到12433間；另有14間酒店還在建設中，集團的酒店業務收入約人民幣11.32億元。吳建斌表示，將酒店業務分拆上市有助于更好地盤活資產。

恒大

礦泉水等四大產業將分拆

恒大集團董事局主席許家印在今年3月底的業績說明會上透露，未來三年內，該集團的礦泉水產業將與乳業、糧油和健康產業分拆上市，上市地點仍然是香港。分析人士認為，在房地產增速放緩已成定局的當下，上述四大板塊將成恒大新的利潤增長點。據悉，截至2014年底，恒大在礦泉水、乳業、糧油、健康四大板塊總投入近65億元，占總資產1.35%。

在乳業方面，恒大在收購新西蘭咔哇熊乳業的基礎上繼續布局，今年計劃生產咔哇熊奶粉4000噸。健康產業方面，6月10日，恒大集團與哈佛附屬布萊根醫院為在中國共建新型國際醫院的選址事宜，共同在三亞海棠灣實地考察。在考察中，恒大除了洽談推進新型國際醫院的建設外，還重點關注了醫學美容及抗衰老的話題。

原因分析

分拆上市套現 尋求新增長點

方圓地產首席市場分析師鄧浩志分析，企業分拆上市大致有三種需求：一是單獨融資的需求，但目前多數房企的各個子板塊對資金沒有大的渴求，因為房地產中開發才是對資金量要求最大的；二是增加市場影響力，這是賺吆喝的事情，擁有更多的上市公司會讓企業更有面子；三是套現的需求，最近房地產業都在討論輕資產運作，部分規模較大的房企可能都想將企業的一些業務或不動產通過上市而實現套現。

不過，中信證券房地產分析師陳聰認為，雖然與新房相關的業務未來會隨著房地產開發景氣度的下降而見頂，但是與存量房增值相關的業務，例如存量房的裝修、更新改造、物業管理、租賃服務、小區的智慧化、小區醫療和養老服務等仍是一片藍海。這背后，物業管理是掌握存量房源的最好切入點，這也是資本市場愿意給予物業管理公司高估值的重要原因。以萬科物業為例，根據瑞銀證券的研究報告，2014年萬科物業的營業收入為19.8億元，合同管理面積為1.03億平方米，市場份額僅為0.59%。而作為全國最大物業管理公司的彩生活，去年物業管理總面積僅為2億平方米，這意味著物業管理市場集中度非常低，萬科物業管理市占率擁有極大的提高空間。

業界分析

部分業務盈利空間有限

大型房企計劃拆分旗下業務板塊獨立上市，會遇到哪些難題？業內對此是否看好？方圓地產首席市場分析師鄧浩志認為，對房企來說，分拆上市意味著更大的上市規模，能增加融資機會。但部分產業的盈利空間并不大，像物業管理這些板塊，上市了也不會有什么大的前途，國內物業管理原本就是個低利潤行業，許多物管公司甚至需要開發商進行補貼。從投資者的角度來看，他不太看好物業分拆上市的前景。上市對物管公司的業績提升不會有太多幫助，業績看的是經營水平。

據記者了解，目前雖然部分物業管理公司能夠實現盈利，但大部分仍存在服務質量較差、競爭激烈的問題。另外，不容忽視的是，目前商業地產普遍面臨供應過剩的困擾，中高端酒店與購物中心尤為嚴重，這類資產即便能順利分拆上市，估值也不高，對母公司估值難有提升作用。

將獲更多融資機會

合富輝煌首席分析師黎文江認為，房企將旗下業務分拆上市是一個可取的融資方向，可以釋放優質資源，更容易獲得融資機會。

暨南大學教授胡剛表示，房企分拆上市是要表現其業務多元化。對大型房企而言，他們在未來會越來越多的突出其金融屬性，因為房地產行業本質上就是一個資金密集型行業。而分拆上市可以獲取更多資金，給房企帶來更多發展機會，降低單一業務的經營風險。

中原地產項目部經理黃韜認為，分拆上市后，企業中的優勢資產將更加突出，可去掉不良資產；企業自身的優勢定位更加準確，股民對其發展趨勢、走向更為清晰。今后還會有更多的上市房企會選擇將旗下業務拆分上市，以謀求更好的發展。