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“3·30”房產(chǎn)新政后深圳房屋買賣合同糾紛明顯增多。本案引起不少市民的關(guān)注。南方日報(bào)記者 朱洪波 攝

賣掉小房子換套大房子是很多家庭的愿望，而最近深圳龍華區(qū)的周小姐卻因?yàn)閾Q房而遭遇無房可住的悲慘局面。她于今年3月份將自己原來的66平方米兩房賣掉，同時(shí)在龍華區(qū)潛龍鑫茂花園購買了一套70多平方米的房子，而在辦理過戶手續(xù)的過程中，因?yàn)楹唾u家未能達(dá)成一致而導(dǎo)致房子遲遲無法過戶，自己無房可住，只好租回自己賣掉的房子居住轉(zhuǎn)而成為一名租客。

日前，周小姐將賣方呂小姐以及相關(guān)第三人告上法庭，該案于15日在寶安區(qū)法院公開審理。周小姐認(rèn)為自己已經(jīng)按照相關(guān)合同規(guī)定交了定金、辦理了首期款監(jiān)管等，但是對方因?yàn)樯钲诮诜績r(jià)大幅上漲而拒不提供轉(zhuǎn)賬賬號等導(dǎo)致合同未能執(zhí)行。因此，她要求繼續(xù)履行合同，完成房屋過戶手續(xù)等。

而賣方呂小姐則認(rèn)為，周小姐未按約定時(shí)間支付首期款，也未按約定時(shí)間取得銀行貸款承諾函等，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)執(zhí)行。因此，不愿再將房子賣給周小姐。此案作為“3·30”房產(chǎn)新政后深圳首例換房強(qiáng)制交易訴訟案，備受關(guān)注。

原告：對方違約致交易無法繼續(xù)

周小姐的代理律師張茂榮向?qū)毎卜ㄔ禾峤涣似鹪V書。根據(jù)其起訴書稱，2015年3月28日，經(jīng)第三人居間介紹，原告周小姐與被告呂小姐簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》(編號為：0001589號)，購買被告深圳市寶安區(qū)潛龍冰鑫茂花園某物業(yè)，成交價(jià)179.5萬元。

合同約定，買方周小姐在簽約當(dāng)日支付定金3.5萬元，簽約后60日內(nèi)付清首期房款；賣方于簽約后3日內(nèi)出具公證委托書委托擔(dān)保公司融資贖樓，并于收到首期款當(dāng)天交房，雙方應(yīng)于買方銀行出具貸款承諾且賣方完成贖樓3日內(nèi)簽署《深圳市二手房買賣合同》辦理遞件過戶手續(xù)。

上述合同簽訂后，原告如約支付被告定金3.5萬元，被告如約做公證給擔(dān)保公司融資贖樓，雙方于4月30日在工行深圳星河支行簽署了《二手樓交易資金監(jiān)管協(xié)議》(由被告代理人代為簽署)，監(jiān)管首期款51萬元。但是此后，被告拒不提供首期款收款賬號，導(dǎo)致銀行貸款無法正常審批。同時(shí)，為阻止受托人繼續(xù)代理交易，被告已從擔(dān)保公司索回全部受托人公證授權(quán)委托書，導(dǎo)致交易無法繼續(xù)。

原告方要求，判決被告繼續(xù)履行《房地產(chǎn)買賣合同》，將涉案房產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記至原告名下并于收到首期款之日交房。

“之所以導(dǎo)致交易無法繼續(xù)，最根本的原因就是新政后龍華地區(qū)的房子漲幅較大，我現(xiàn)在購買的這套房子大概漲了七八十萬元，所以對方覺得賣得低了不愿意賣了。但是我自己的房子也是在這期間賣掉的，現(xiàn)在也漲了六七十萬元，可是我沒有毀約。”周小姐向記者表示。

被告：原告未按約支付首期款

被告呂小姐的代理律師邵秋紅認(rèn)為，本案中，原告事先違約，雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》后，原告未按約定時(shí)間支付首期款，也未按約定時(shí)間取得銀行貸款承諾函，而上述事項(xiàng)，被告已公證委托給原告去辦理贖樓及辦理過戶等手續(xù)。原告在未取得銀行貸款承諾函的情況下也沒有在約定的期限內(nèi)補(bǔ)足購房款，因此才導(dǎo)致合同未能履行，應(yīng)由原告承擔(dān)違約責(zé)任。因此，請求法庭駁回原告的訴訟請求。

同時(shí)，此案中第三人深圳市眾焱房地產(chǎn)投資顧問有限公司和中國銀行股份有限公司深圳福田支行的代理律師楊長祿表示，原告與被告之間的房地產(chǎn)買賣與第三人無關(guān)。但是，合同關(guān)系涉及第三人對涉案房產(chǎn)的抵押權(quán)享有的行使，第三人對被告享有抵押債權(quán)，且對處置涉案房產(chǎn)所得的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)，第三人的抵押債權(quán)應(yīng)得到保障。

■庭審

哪方違約成焦點(diǎn) 能否履約成難點(diǎn)

庭審中，原告代理律師張茂榮向法官提交了15份證據(jù)以支持其觀點(diǎn)，包括房地產(chǎn)買賣合同、證明簽約后原告如約支付被告購房定金3.5萬元的定金收據(jù)、二手樓交易資金監(jiān)管協(xié)議、銀行轉(zhuǎn)賬監(jiān)管記錄等。其中，二手樓交易資金監(jiān)管協(xié)議、銀行轉(zhuǎn)賬監(jiān)管記錄主要是為了證明原告在合同約定的期限內(nèi)完成了首期款監(jiān)管，由于被告拒不配合提供相關(guān)銀行所需的收款賬號，導(dǎo)致貸款審批受阻。

對此，被告代理律師邵秋紅認(rèn)為，根據(jù)合同約定，買方應(yīng)于簽署合同之日起60日內(nèi)付清首期款即取得銀行貸款承諾函，如買方無法取得銀行貸款承諾函的，應(yīng)獲知無法取得銀行貸款承諾函15日內(nèi)補(bǔ)足應(yīng)繳款。而原、被告簽署合同后已經(jīng)兩個(gè)多月，原告至今未取得銀行貸款承諾函也未按約定補(bǔ)足剩余購房款，因此該份證據(jù)不能證明被告違約，而是原告存在根本違約的情形。

■延伸

寶安法院：房地產(chǎn)糾紛案同比增一倍

15日下午2時(shí)，寶安法院三樓14庭被前來聽庭審的市民圍得水泄不通。庭內(nèi)的60個(gè)座位被提前到的市民搶占一空，而后邊來的市民只能站在法庭兩側(cè)以及后側(cè)。記者現(xiàn)場粗略估計(jì)，前來聽庭的市民在150人左右。

記者隨機(jī)詢問多名聽庭市民，他們均表示，自己也是在最近買了房子而遭遇賣家反價(jià)違約，甚至直接說不賣的情況，從而導(dǎo)致已經(jīng)交了定金簽訂了合同的房屋無法完成過戶手續(xù)，目前正處于進(jìn)退兩難的地步。而該案作為“3·30”房產(chǎn)新政后深圳首例換房強(qiáng)制交易訴訟案，與大家所遇到的情形非常相似，具有重大參考價(jià)值，希望能夠從庭審中獲取相關(guān)信息。

記者從寶安法院獲悉，3月21日至5月21日，寶安法院關(guān)于房地產(chǎn)糾紛新收705件，包括房屋租賃、物業(yè)合同、建筑工程合同等所有房產(chǎn)類案件同期增長幅度上升108.6%，案件類型以房屋買賣合同糾紛居多。

針對二手房交易訴訟潮，寶安法院表示將依法審理二手房買賣中賣方的違約案件，公正判決。(記者/杜嘯天)