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6月土地市場，除高地價(jià)讓人印象深刻外，“聯(lián)合拿地”同樣頗受關(guān)注。事實(shí)上，無論是一線城市還是部分二線城市，越來越多的地塊被房企聯(lián)合競得，越來越多的房企熱衷“聯(lián)合開發(fā)”，就連萬科、萬達(dá)兩大千億級(jí)房企都“二萬和了”。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，白銀時(shí)代，房地產(chǎn)市場環(huán)境已經(jīng)發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化，在這一背景下，房企“聯(lián)合開發(fā)”可以緩解資金壓力，降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化資源配置，是未來發(fā)展的一個(gè)趨勢，將會(huì)逐漸成為樓市“新常態(tài)”。

土拍市場，“聯(lián)合拿地”頗受關(guān)注

2015即將過半，在系列利好政策疊加效應(yīng)下，新房市場升溫，土地市場亦十分火熱——無論是一線城市，還是蘇州、南京等部分二線城市。“土拍現(xiàn)場，高地價(jià)讓人唏噓，聯(lián)合拿地特征明顯。”資深媒體人表示，2015年蘇州首場土拍，房企聯(lián)合報(bào)名拿地的越來越多——萬科與才捷聯(lián)合競得蘇州獨(dú)墅湖地塊；旭輝與北辰聯(lián)手?jǐn)孬@高新區(qū)楓橋地塊……此外，5月中下旬推出的常熟文化片區(qū)地塊，也多被房企以“聯(lián)合體”形式斬獲。

事實(shí)上，在蘇州，房企合作開發(fā)早有案例可循。萬科與南都合作開發(fā)萬科玲瓏灣；新加坡城市發(fā)展有限公司與建屋合作開發(fā)豐隆城市中心；九龍倉與招商合作開發(fā)雍景灣……彼時(shí)，房企“聯(lián)合開發(fā)”大多是外來房企通過資源合作、入股、代建等方式，與本土房企或深耕當(dāng)?shù)厥袌龅姆科蠛献鳎柚撈髽I(yè)完成自身的戰(zhàn)略布局。

“聯(lián)合開發(fā)是集團(tuán)合作戰(zhàn)略的重要舉措。”此次以“聯(lián)合體”斬獲蘇州地塊的旭輝在官方微信中表示，合作已經(jīng)成為白銀時(shí)代房企發(fā)展的新常態(tài)，雙方將把優(yōu)勢互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的合作理念貫徹項(xiàng)目的開發(fā)，把握市場趨勢，尊重客戶需求，汲取自身及市場標(biāo)桿優(yōu)秀的經(jīng)驗(yàn)，塑造優(yōu)越的產(chǎn)品力，提升品牌價(jià)值。

蘇州大學(xué)東吳商學(xué)院經(jīng)濟(jì)系副教授沈健認(rèn)為，“聯(lián)合拿地”可以解決房企資金問題，也反映了房企看好未來市場。一方面，短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長需要房地產(chǎn)拉動(dòng)，出臺(tái)的包括“330”在內(nèi)的一系列政策都鼓勵(lì)買房；另一方面，城市化進(jìn)程逐漸加快，大量農(nóng)村人口將進(jìn)城，對房地產(chǎn)市場是一個(gè)提升。同時(shí)，他也指出，房地產(chǎn)分化，不看好三四線城市的發(fā)展前景，而像一二線城市等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)吸引人口導(dǎo)入，需求旺盛，房產(chǎn)還是比較看好的。

白銀時(shí)代，“聯(lián)合開發(fā)”漸成潮流

沒有永遠(yuǎn)的朋友，也沒有永遠(yuǎn)的敵人，只有永恒的利益。在白銀時(shí)代，房地產(chǎn)開發(fā)增速放緩，競爭日趨激烈，利潤越來越薄，對房企要求卻越來越高。此時(shí)，房企對進(jìn)場更為謹(jǐn)慎，越來越多的房企開始選擇合作開發(fā)，“聯(lián)合”已成為當(dāng)下中國房地產(chǎn)市場的突出現(xiàn)象。

“聯(lián)合開發(fā)是未來的一個(gè)趨勢。”已經(jīng)與房企合作開發(fā)項(xiàng)目的資深操盤手丁先生認(rèn)為，房地產(chǎn)市場環(huán)境已經(jīng)發(fā)生深刻變化，利潤越來越薄，聯(lián)合開發(fā)可以緩解資金壓力，優(yōu)勢互補(bǔ)，降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也可避免同業(yè)之間的惡性競爭。不過，他也指出，房企聯(lián)合開發(fā)，尤其是房企與房企之間的合作，由于兩者之間的戰(zhàn)略目標(biāo)、開發(fā)理念、產(chǎn)品特色等不盡相同，合作時(shí)需要雙方加強(qiáng)溝通，需要不斷的磨合以發(fā)揮更大的價(jià)值。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析認(rèn)為，在中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%的市場背景下，樓市已經(jīng)進(jìn)入“下半場”，房地產(chǎn)行業(yè)增速下滑趨勢勢在必然。此時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出規(guī)模化聚集與并購重組頻繁發(fā)生的特征，“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”將成為“新常態(tài)”。

聯(lián)合開發(fā)，既有房企之間的合作，也有“跨界”合作。但無論形式如何，聯(lián)合是為了實(shí)現(xiàn)1+1>2。“為了保證合作的順利進(jìn)行，旭輝非常注重與合作伙伴在三個(gè)方面達(dá)成一致：一是彼此擁有共同的價(jià)值觀，二是彼此的戰(zhàn)略不存在分歧，三是合作方彼此要追求互惠共贏。”已成功開發(fā)多個(gè)合作項(xiàng)目的旭輝集團(tuán)董事長林中如是表示。

中小房企應(yīng)做市場細(xì)分

隨著“聯(lián)合開發(fā)”的盛行，尤其是大型房企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合成為“巨無霸”時(shí)，市場集中度將會(huì)越來越高，一些中小型房企的生存空間或?qū)⒃桨l(fā)狹窄，房地產(chǎn)市場或?qū)⒊霈F(xiàn)新一輪洗牌。

張宏偉表示，四類企業(yè)最容易被收購，也最容易退出房地產(chǎn)市場：第一類，產(chǎn)品類型偏高端周轉(zhuǎn)率較慢的企業(yè)；第二類，前期拿地過于激進(jìn)導(dǎo)致成本構(gòu)成較高而影響銷售資金回籠的企業(yè)，或盲目多元化擴(kuò)張，導(dǎo)致房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)受到影響的企業(yè)；第三類，由于金融機(jī)構(gòu)“風(fēng)險(xiǎn)控制”，一部分資信不太好貸款受限的中小企業(yè)；第四類，非地產(chǎn)企業(yè)跨界進(jìn)入樓市的企業(yè)。

“聯(lián)合開發(fā)對中小房企而言是利好，把不可能變?yōu)榭赡堋?rdquo;在沈健看來，聯(lián)合開發(fā)不一定非得強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，中小房企也可“抱團(tuán)取暖”。他說，聯(lián)合開發(fā)前，土地市場基本是大房企的舞臺(tái)，中小房企幾乎沒有拿地的可能，而幾家中小房企“聯(lián)合抱團(tuán)”后則可直接拿地。

“中小房企應(yīng)該做獨(dú)特的市場細(xì)分，走差異化道路。”沈健說，中國的收入水平參差不齊，地方特色千差萬別，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也變化多樣。因此，房企開發(fā)不應(yīng)該走向同質(zhì)化，應(yīng)該走差異化路線。所以，中小房企應(yīng)該走好自己的“一畝地”，做好獨(dú)特的市場細(xì)分和市場定位，走專業(yè)化道路，專門開發(fā)某類產(chǎn)品，服務(wù)某類人群，從而走出自己的特色，這也是中小房企未來發(fā)展的一個(gè)方向。

高祥蘭 宋迎春