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□金陵晚報記者 傅周艷

伴隨著樓市的不斷升溫，以房換房的現象也愈發普遍。而不少購房者也碰到了這樣一件“糾結事”——賣房人貸款沒還清，房產證尚在“抵押”的狀態，想買這套房必須先出錢幫賣家還清貸款，等到解押后才能過戶交易。

“不出錢的話，賣家可能一時半會兒拿不出這筆‘贖樓’錢；出錢吧，又怕有這樣那樣的風險。”南京一家房產中介表示，實際上，這樣的“贖樓”之舉在二手房交易中普遍存在，比例高達5成。

“贖樓”比例高達五成

江寧的陳先生，就剛剛以幫幫房東“贖樓”的方式，在百家湖附近的一家小區買下一套二手房。

“我是從網上看到售房信息，自己和房東交易的，沒有通過中介。”陳先生說，自己急著買房，看房東也是實在人，就草草手擬了一份賣房合同。“原房主說自己還有一百萬抵押在銀行，但只能湊出50萬，需要我提前支付50萬讓他去辦理解押。”小陳也沒多想，把自己東挪西湊的50萬，連同首付款一起給了房主。

“把100多萬給了房東以后，我才知道后怕。”陳先生告訴記者，在等房東解押的那段時間內，一家子每天都吃不好、睡不好，就怕這筆錢出了“漏子”。“后來，終于等到房東給我打電話，說解押手續辦好了，可以去過戶了，我才松了口氣。”而等到把房產證拿到了手，陳先生一家這才放下心來。

“在南京市場上，‘贖樓’現象也十分普遍，大約五成交易會涉及。”一家房產中介告訴記者，特別是近期二手房市場回暖，以房換房的改善型客戶增多，“贖樓”的比例更高了。“大部分情況都是，原房主短期內根本無法自己還清貸款，這時買房人就被房東要求幫忙‘贖樓’。”

大額首付后，房屋突然被查封

不過，拿自己的錢幫別人“贖樓”，一旦交易中出現點問題，購房人可能就血本無歸。

“我們在3月就發生過這樣一起‘贖樓’案件。”南京鏈家的相關人士透露說，此前，客戶蔡先生委托鏈家門店購買一套位于皇冊家園小區內的房屋，在簽署購房合同等相關文本時，賣方尤某稱其房屋有220萬的銀行貸款未還，需要買方幫其先解押。經雙方協商，由蔡某自行支付給賣方220萬先解押，再進行交易，由鏈家提供擔保。

讓中介和買房人都沒想到的是，在還款解押后，交易房屋被申請查封。“此時才得知，原來賣方曾為自己的父親做擔保人，即以自己名下所有財產為父親的債務承擔連帶賠償責任，而尤某所承擔擔保責任的債務數額巨大，剛查封時已達約800萬，房屋無法正常交易，已經解押的部分房款也無法取回。無奈，蔡某只能對尤某提起法律訴訟。”

鏈家方面表示，這樁“贖樓”案正處于法律訴訟階段。“根據我們的服務承諾，如果買房的該筆墊資房款無法通過訴訟方式追回，則由南京鏈家先行墊付。”

盡量避免現金墊資

二手房交易看似簡單，但往往隱藏著多重風險。因此，業內專家認為，“贖樓”直接錢款交易風險頗大，應當盡量避免。

“‘贖樓’涉及的風險很多，其中有兩種比較常見。”該專家認為，一種是賣家有其他欠款未還，房產證被贖回后，其他債權人追索起訴到法院并要求法院查封凍結該房屋。另一種是買方為賣方贖回樓之后，賣方“一房二賣”將房子又出售給其他人，導致買方遭受損失。“此外，贖樓后賣方等待升價，遲遲拖延也是潛藏的危險。”

“動輒數百萬的房款如果直接交付，風險很大，遇到類似案件時，盡量讓賣方自行籌集現金贖樓。”房產中介也表示，最好通過“資金監管”辦理錢款交接，這樣一來，過戶之后，房主才能拿到錢款。