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“前海REITs這只國內房地產信托基金，是從私募向公募的一次大的飛躍。”6月24日，深交所[微博]副總經理林凡在前海公募REITs金融創新高峰論壇上表示。過去幾年，包括中信啟航和蘇寧云創兩只私募REITs已在國內交易所掛牌。

6月8日，“鵬華前海萬科封閉式混合型證券投資基金”(下稱“前海REITs”)獲證監會[微博]正式批準以個案試點成立，并將登陸深交所掛牌交易，被業內認為是國內首只公募REITs產品。

從另外一個角度，前海REITs將中國公募基金投資范圍從原本的股票、債券、貨幣拓展至“第四類資產”REITs。

6月24日，林凡透露，前海REITs推出以后，有很多基金公司也已經開始找上門尋找相關機會。現在大家的積極性很高。

出爐始末

根據基金招募說明書，前海REITs將以不高于基金總資產50%的比例投資于萬科前海企業公館股權，以獲取商業物業穩定的租金收益機會。此外，鵬華前海萬科REITs還將以不低于50%的基金資產，投資于依法發行或上市的股票、債券和貨幣市場工具等。

事實上，國內首只公募REITs的投資標的原本并非萬科前海企業公館項目。

據前海金融控股有限公司(下稱“前海金控”)資產運營部總經理鄧鋼6月24日透露，從2014年初開始，前海金控計劃以前海的人才公寓(深圳市政府計劃劃撥前海旁邊部分公租房作為人才公寓)作為標的資產來開展REITs的創新和試點，和鵬華基金開展合作，做了很多方案。彼時深圳市政府支持這一REITs試點。但是后來這個公寓在產權的歸屬和劃撥方面需要進行一個規范流程，頗為費時，項目在實際推動過程中受制于此。

此后，方案有所調整。前海局決定從簡單的項目開始做起，先進行REITs試點，于是優質資產前海企業公館項目成為新的選擇。前海局據此做出一個BOT招商方案，條件較為苛刻，預計需投資8億元，運營期8年。“很多企業就不敢下手了，對自己的運營能力還是有所懷疑，最后還是萬科勝出，拿到了這個項目。”鄧鋼表示。

“一直到2014年的8月份，借著深圳市證監局、中國證監會在落實前海金融創新15條政策的東風之下，我們找到了萬科企業公館這么一個優質的項目。”鵬華基金副總裁高鵬表示，彼時鵬華組織了由鵬華基金、鵬華資產組成的優秀項目小組操作該項目。

2014年12月，上述項目方案基本能夠確定，但還有諸多問題需要摸索解決。“在沒有相關法律規定的情況下，我們和證監會、深圳市證監局不斷摸索，哪些地方可以突破現有的《證券法》和《基金法》的約束。”高鵬回憶。

2015年4月份，證監會對前海REITs進行了完整的受理。6月8日，該產品正式獲批。

而萬科在這一項目中也并不容易。

高鵬提及，前海REITs定價的過程經歷了很長時間。萬科去年發債是4.7%的利率，這個產品的收益率大概是8%，收益率很高。其中部分收益率是所有的參與各方通過這個產品的形式讓渡給投資者的利益。

據萬科相關人士稱，從萬科獲取資金的角度而言，彼時萬科資金充足，因此當時發出一個REITs基金，在萬科內部面臨很大的壓力。但從大方向上萬科堅定認可REITs的出臺，也希望參與進來。

該人士指出，從事過產品結構研究的同事還發現一個問題，萬科在這個項目里面讓渡的是所有的租金，這就意味著所有的為了提升租金，提升整個項目的經營品質所發生的成本，甚至附著在租金上稅費的增加，都必須由萬科承擔，這個在萬科內部也產生了一定的爭議。“希望未來REITs能向不動產的凈收益延伸，能做成它的經營收入和投入是良性的關系。”

雙重征稅問題待解

“我們非常相信未來國內的REITs品種會不斷增加，規模會不斷擴大，可能會成為資本市場的一個重要產品。”6月24日，林凡表示。

鄧鋼在6月24日稱，“前海短期的規劃是借著這只前海REITs基金推出的良好基礎和積累上，盡快完成人才公寓公募REITs項目。此外，前海在REITs領域是把立足深港、走向國際作為我們的中長期目標進行發展。”

但是，在大規模發展之前，目前國內REITs仍面臨雙重征稅的問題。

鄧鋼此前指出，要發展REITs，就要參照發達國家的做法，避免REITs交易結構所需的底層資產轉讓過程中的雙重征稅，否則就很難保證投資者的收益。

據中國社會科學院經濟研究所研究員汪利娜此前分析，國內現行的稅制下，公司版REITs仍面臨雙重征稅的問題，既要交25%的企業所得稅，分紅收入后還要交個人所得稅，如加上持有不動產要交5.5%的營業稅和12%的房產稅等，無形中都會加大REITs的運營成本，影響其收益率。多種制度障礙存在，中國房地產信托基金多以債權版的形式出現，但并無實質性的突破。

6月24日，前海開發投資控股有限公司(“前海投控”)副總裁舒東透露，中國公募REITs下一步還有一個很重要的創新可以走，就是雙重征稅的事情一直沒有突破，而下一步前海投控將爭取政府在這方面的支持。“如果在這方面能突破，就跟國際是真正接軌了。”