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6月26日，鵬華前海萬(wàn)科REITs將正式公開(kāi)發(fā)售，認(rèn)購(gòu)門(mén)檻10萬(wàn)元起。這一刻，前海、鵬華、萬(wàn)科將被載入中國(guó)金融創(chuàng)新史冊(cè)。

這意味著公募基金的投資范圍再次延伸，從此前嘉實(shí)元和基金的“股權(quán)”擴(kuò)展到了“不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域”，也就是專(zhuān)業(yè)人士眼中除股票、債券、貨幣以外的第四類(lèi)資產(chǎn)；而公募版REITs的誕生更意味著國(guó)內(nèi)一直在碎步小走的REITs進(jìn)程邁出了一大步，真正面向了更多的公眾投資者，門(mén)檻低、流動(dòng)性強(qiáng)。

所謂REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。

按照海通證券測(cè)算，如果按照1960 年美國(guó)REITs 發(fā)展初期的規(guī)模占比看，未來(lái)我國(guó)發(fā)展REITs 初期的規(guī)模將達(dá)704.88 億元，再比對(duì)美國(guó)REITs發(fā)展歷程，可預(yù)計(jì)我國(guó)未來(lái)上市REITs 規(guī)模將達(dá)7.72 萬(wàn)億元。

目前凈值規(guī)模超7萬(wàn)億元的公募有望在數(shù)萬(wàn)億元的REITs份額中分一杯羹。

不過(guò)值得注意的是，在多方呵護(hù)下才曲折誕生的鵬華REITs是否具有復(fù)制經(jīng)驗(yàn)仍值得考究。

公募版REITs破冰

深圳證券交易所副總經(jīng)理林凡說(shuō)，10年前深交所就有一個(gè)專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)一直在跟蹤海外REITs的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，也一直在探索國(guó)內(nèi)REITs的發(fā)展路徑。

鵬華基金董事長(zhǎng)何如說(shuō)，過(guò)去5年，鵬華對(duì)北美、歐洲和亞太地區(qū)的REITs企業(yè)、行業(yè)協(xié)會(huì)、服務(wù)機(jī)構(gòu)等開(kāi)展了超過(guò)200多人次的實(shí)地調(diào)研，并發(fā)行了國(guó)內(nèi)首只投資海外REITs的QDII基金。

毫不夸張地說(shuō)，公募版REITs是在多方殷殷期盼下、集寵愛(ài)于一身的新生嬰兒。

據(jù)記者獲得的產(chǎn)品資料顯示，鵬華前海萬(wàn)科REITs是一只存續(xù)期為10年的封閉式混合型發(fā)起式基金，預(yù)計(jì)年化收益率在7%-8%，募集上限30億元，基金成立后，場(chǎng)內(nèi)份額可在深圳證券交易所上市交易。封閉運(yùn)作期內(nèi)，基金資產(chǎn)不超過(guò)50%的部分，是通過(guò)增資入股，獲得萬(wàn)科前海企業(yè)公館50%的股權(quán)，該部分股權(quán)對(duì)價(jià)12.7億，獲取自2015年1月1日起至2023年7月24日期間萬(wàn)科前海企業(yè)公館項(xiàng)目100%的實(shí)際或應(yīng)當(dāng)取得的除物業(yè)管理費(fèi)收入之外的營(yíng)業(yè)收入。

據(jù)記者了解，截至2015年3月，前海企業(yè)公館項(xiàng)目已簽約或確認(rèn)入住意向的面積比例已達(dá)到100%。

除此之外，另外50%資產(chǎn)，鵬華前海萬(wàn)科REITs還將投資固定收益類(lèi)產(chǎn)品，也會(huì)部分參與打新。

“作為本基金的投資顧問(wèn)和基石投資者—前海金控將以自有資金認(rèn)購(gòu)3億份額，自基金合同生效之日起2年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。同時(shí)我們鵬華基金作為基金管理人也會(huì)以自有資金認(rèn)購(gòu)1000萬(wàn)份額。”鵬華前海萬(wàn)科REITs基金經(jīng)理尤柏年接受記者采訪時(shí)表示。

記者也從鵬華基金市場(chǎng)部人士處了解到，機(jī)構(gòu)投資者對(duì)該產(chǎn)品的興趣非常大，都想將此產(chǎn)品作為資產(chǎn)配置的一類(lèi)，一是支持金融創(chuàng)新，另外也是資產(chǎn)配置的一種有效嘗試。

“我們會(huì)積極進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，希望拿更多的份額。”興業(yè)銀行深圳分行副行長(zhǎng)彭后華告訴記者。

創(chuàng)新啟示：項(xiàng)目先行

國(guó)內(nèi)REITs的發(fā)展可謂一波三折。如果回溯歷史，2003年深交所就有專(zhuān)門(mén)的團(tuán)隊(duì)在研究REITs了。

“2003年的時(shí)候，深交所就有專(zhuān)門(mén)針對(duì)REITs相關(guān)的交易結(jié)構(gòu)層面的梳理和研究；到2006年的時(shí)候，深交所就準(zhǔn)備了相關(guān)的項(xiàng)目，但最后沒(méi)有太落地，到2008、2009年中國(guó)證監(jiān)會(huì)又組織REITs的相關(guān)規(guī)則起草工作，這也是行內(nèi)的一個(gè)大事。其實(shí)當(dāng)時(shí)從制度層面來(lái)講，已經(jīng)有過(guò)非常全面的一些梳理和相關(guān)配套規(guī)則的制定。”東方證券資產(chǎn)管理公司副總經(jīng)理周代希梳理道，周代希先生曾在深圳證券交易所任職10年，并全程參與了中國(guó)證監(jiān)會(huì)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)制度設(shè)計(jì)與規(guī)則起草工作，“后來(lái)考慮到先推制度的頂層設(shè)計(jì)有難度，就更多地考慮了項(xiàng)目先行的模式。”

相對(duì)于2014年推出的首批私募性質(zhì)的REITs—中信啟航和蘇寧云創(chuàng)等，公募版REITs更接近真正意義上的REITs，“產(chǎn)品的公募化，使得持有REITs產(chǎn)品份額的投資者從少數(shù)私募投資變?yōu)槎鄶?shù)投資者，這是鵬華前海萬(wàn)科REITs的主要意義。”中國(guó)REITs聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王剛表示，該款產(chǎn)品的獲批，將激發(fā)其他開(kāi)發(fā)商和公募機(jī)構(gòu)投身REITs的熱情。

鵬華前海萬(wàn)科REITs的誕生是金融創(chuàng)新的必然結(jié)果，卻也是天時(shí)地利下的偶然結(jié)晶。

2014年2月，肖鋼主席來(lái)前海視察，前海金控就提出了要在前海試點(diǎn)REITs業(yè)務(wù)，當(dāng)時(shí)肖主席非常支持，也希望前海金控盡快拿出一個(gè)比較好的方案出來(lái)，“所以當(dāng)時(shí)前海金控的壓力是非常大的。”前海金控總經(jīng)理鄧鋼透露。

而鵬華基金，從2012年開(kāi)始就與深圳市前海管理局就中國(guó)公募REITs可行性開(kāi)放廣泛的合作調(diào)研。2013年初，深圳證監(jiān)局在證監(jiān)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，著手開(kāi)展在前海試點(diǎn)設(shè)立公募REITs的相關(guān)研究。2014年，肖鋼主席到前海調(diào)研，明確支持REITs等金融創(chuàng)新。2014年12月，證監(jiān)會(huì)發(fā)布支持資本市場(chǎng)改革創(chuàng)新，加快推進(jìn)前海金融試點(diǎn)改革的15條意見(jiàn)，為設(shè)立前海公募REITs奠定了基礎(chǔ)。

記者了解到，鵬華基金在這只產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上更是聯(lián)合了旗下子公司鵬華資產(chǎn)的團(tuán)隊(duì)力量，“鵬華資產(chǎn)抽調(diào)了三四個(gè)人的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)與鵬華基金內(nèi)部六七個(gè)部門(mén)的優(yōu)秀骨干員工，組成了大概十幾個(gè)人的項(xiàng)目小組。”鵬華基金副總裁高鵬告訴記者。高鵬和鵬華基金總裁鄧召明也是這REITs基金項(xiàng)目組的主導(dǎo)者。

深交所副總經(jīng)理林凡透露，鵬華版REITs獲批后，有多家基金公司主動(dòng)找上深交所有涉足意愿，“前海REITs推出以后，有很多基金公司也已經(jīng)開(kāi)始找上門(mén)了，我們還跟證監(jiān)會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)交流，下一步應(yīng)該怎么應(yīng)對(duì)，現(xiàn)在大家的積極性很高。我們非常相信未來(lái)國(guó)內(nèi)的REITs品種會(huì)不斷增加，規(guī)模會(huì)不斷擴(kuò)大，可能會(huì)成為資本市場(chǎng)的一個(gè)重要產(chǎn)品。”林凡表示。