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6月26日，鵬華前海萬科REITs將正式公開發售，認購門檻10萬元起。這一刻，前海、鵬華、萬科將被載入中國金融創新史冊。

這意味著公募基金的投資范圍再次延伸，從此前嘉實元和基金的“股權”擴展到了“不動產領域”，也就是專業人士眼中除股票、債券、貨幣以外的第四類資產；而公募版REITs的誕生更意味著國內一直在碎步小走的REITs進程邁出了一大步，真正面向了更多的公眾投資者，門檻低、流動性強。

所謂REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。

按照海通證券測算，如果按照1960 年美國REITs 發展初期的規模占比看，未來我國發展REITs 初期的規模將達704.88 億元，再比對美國REITs發展歷程，可預計我國未來上市REITs 規模將達7.72 萬億元。

目前凈值規模超7萬億元的公募有望在數萬億元的REITs份額中分一杯羹。

不過值得注意的是，在多方呵護下才曲折誕生的鵬華REITs是否具有復制經驗仍值得考究。

公募版REITs破冰

深圳證券交易所副總經理林凡說，10年前深交所就有一個專業的團隊一直在跟蹤海外REITs的發展經驗，也一直在探索國內REITs的發展路徑。

鵬華基金董事長何如說，過去5年，鵬華對北美、歐洲和亞太地區的REITs企業、行業協會、服務機構等開展了超過200多人次的實地調研，并發行了國內首只投資海外REITs的QDII基金。

毫不夸張地說，公募版REITs是在多方殷殷期盼下、集寵愛于一身的新生嬰兒。

據記者獲得的產品資料顯示，鵬華前海萬科REITs是一只存續期為10年的封閉式混合型發起式基金，預計年化收益率在7%-8%，募集上限30億元，基金成立后，場內份額可在深圳證券交易所上市交易。封閉運作期內，基金資產不超過50%的部分，是通過增資入股，獲得萬科前海企業公館50%的股權，該部分股權對價12.7億，獲取自2015年1月1日起至2023年7月24日期間萬科前海企業公館項目100%的實際或應當取得的除物業管理費收入之外的營業收入。

據記者了解，截至2015年3月，前海企業公館項目已簽約或確認入住意向的面積比例已達到100%。

除此之外，另外50%資產，鵬華前海萬科REITs還將投資固定收益類產品，也會部分參與打新。

“作為本基金的投資顧問和基石投資者—前海金控將以自有資金認購3億份額，自基金合同生效之日起2年內不得轉讓。同時我們鵬華基金作為基金管理人也會以自有資金認購1000萬份額。”鵬華前海萬科REITs基金經理尤柏年接受記者采訪時表示。

記者也從鵬華基金市場部人士處了解到，機構投資者對該產品的興趣非常大，都想將此產品作為資產配置的一類，一是支持金融創新，另外也是資產配置的一種有效嘗試。

“我們會積極進行認購，希望拿更多的份額。”興業銀行深圳分行副行長彭后華告訴記者。

創新啟示：項目先行

國內REITs的發展可謂一波三折。如果回溯歷史，2003年深交所就有專門的團隊在研究REITs了。

“2003年的時候，深交所就有專門針對REITs相關的交易結構層面的梳理和研究；到2006年的時候，深交所就準備了相關的項目，但最后沒有太落地，到2008、2009年中國證監會又組織REITs的相關規則起草工作，這也是行內的一個大事。其實當時從制度層面來講，已經有過非常全面的一些梳理和相關配套規則的制定。”東方證券資產管理公司副總經理周代希梳理道，周代希先生曾在深圳證券交易所任職10年，并全程參與了中國證監會資產證券化業務制度設計與規則起草工作，“后來考慮到先推制度的頂層設計有難度，就更多地考慮了項目先行的模式。”

相對于2014年推出的首批私募性質的REITs—中信啟航和蘇寧云創等，公募版REITs更接近真正意義上的REITs，“產品的公募化，使得持有REITs產品份額的投資者從少數私募投資變為多數投資者，這是鵬華前海萬科REITs的主要意義。”中國REITs聯盟秘書長王剛表示，該款產品的獲批，將激發其他開發商和公募機構投身REITs的熱情。

鵬華前海萬科REITs的誕生是金融創新的必然結果，卻也是天時地利下的偶然結晶。

2014年2月，肖鋼主席來前海視察，前海金控就提出了要在前海試點REITs業務，當時肖主席非常支持，也希望前海金控盡快拿出一個比較好的方案出來，“所以當時前海金控的壓力是非常大的。”前海金控總經理鄧鋼透露。

而鵬華基金，從2012年開始就與深圳市前海管理局就中國公募REITs可行性開放廣泛的合作調研。2013年初，深圳證監局在證監會領導下，著手開展在前海試點設立公募REITs的相關研究。2014年，肖鋼主席到前海調研，明確支持REITs等金融創新。2014年12月，證監會發布支持資本市場改革創新，加快推進前海金融試點改革的15條意見，為設立前海公募REITs奠定了基礎。

記者了解到，鵬華基金在這只產品的設計上更是聯合了旗下子公司鵬華資產的團隊力量，“鵬華資產抽調了三四個人的優秀團隊與鵬華基金內部六七個部門的優秀骨干員工，組成了大概十幾個人的項目小組。”鵬華基金副總裁高鵬告訴記者。高鵬和鵬華基金總裁鄧召明也是這REITs基金項目組的主導者。

深交所副總經理林凡透露，鵬華版REITs獲批后，有多家基金公司主動找上深交所有涉足意愿，“前海REITs推出以后，有很多基金公司也已經開始找上門了，我們還跟證監會的領導交流，下一步應該怎么應對，現在大家的積極性很高。我們非常相信未來國內的REITs品種會不斷增加，規模會不斷擴大，可能會成為資本市場的一個重要產品。”林凡表示。