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房地產(chǎn)行業(yè)一直是宏觀經(jīng)濟(jì)支柱，進(jìn)入2015年，行業(yè)內(nèi)部主動(dòng)地“改革”、“轉(zhuǎn)型”已深度發(fā)酵。而整體政策環(huán)境亦朝著寬松態(tài)勢(shì)發(fā)展，央行多次推出降準(zhǔn)、降息，甚至出現(xiàn)同時(shí)“雙降”的罕見局面。此前，二套房首付降低、營(yíng)業(yè)稅五改二、公積金貸款額度提升等，都是相關(guān)部門在加速房地產(chǎn)市場(chǎng)去化進(jìn)程，降低其對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面的壓力。

而此次，市場(chǎng)果然再度升溫回暖。一手商品住宅4-6月單月成交量均突破120萬(wàn)平方米，并呈現(xiàn)階梯式上揚(yáng)，而上半年二手房市場(chǎng)總成交量達(dá)到了16.58萬(wàn)套的高位水準(zhǔn)，僅次于2013年上半年17.45萬(wàn)套，高居歷史次席。

商品住宅市場(chǎng)

交易量創(chuàng)六年來(lái)同期新高，成交均價(jià)步入“3”時(shí)代

今年上半年，整體供求走勢(shì)表現(xiàn)為供不應(yīng)求，一改去年供過(guò)于求的狀況。其中供應(yīng)量最大的兩個(gè)月4月、5月，供應(yīng)量分別為101萬(wàn)方和107萬(wàn)方，其余月份供應(yīng)量均未達(dá)100萬(wàn)方。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，上半年最低報(bào)價(jià)3萬(wàn)元/平方米以上的中高端項(xiàng)目占比達(dá)36%，比去年上半年增加近2個(gè)百分點(diǎn)。特別是“330新政”后，市場(chǎng)對(duì)中高端項(xiàng)目的需求逐步顯現(xiàn)，導(dǎo)致這類產(chǎn)品的入市步伐也明顯加快。

在“330新政”、公積金貸款政策以及央行年內(nèi)多次降息、降準(zhǔn)等多重政策因素疊加作用下，2015年上海樓市迅速回暖，超過(guò)去年下半年成交量，并創(chuàng)下自2010年以來(lái)六年的同期新高。尤其是二季度，商品住宅市場(chǎng)成交量扶搖直上，對(duì)上半年樓市復(fù)蘇貢獻(xiàn)頗大。

在成交量刷新紀(jì)錄的同時(shí)，上半年商品住宅成交均價(jià)更是創(chuàng)下歷史新高，半年度成交均價(jià)首次突破3萬(wàn)元/平方米大關(guān)。

中高端交易占比持續(xù)上升，二季度政策刺激后再度上揚(yáng)

近年來(lái)中高端項(xiàng)目成交占比呈現(xiàn)出逐步上漲的態(tài)勢(shì)，而今年這一趨勢(shì)尤為明顯。在新政對(duì)改善型需求的支持下，今年中高端市場(chǎng)成交極度活躍。

上半年成交均價(jià)在3萬(wàn)元/平方米以上的中高端項(xiàng)目成交占比高達(dá)36%，相比去年上半年上漲了9個(gè)百分點(diǎn)，為近年來(lái)新高。其中單價(jià)5萬(wàn)元/平方米以上的高端項(xiàng)目，成交占比達(dá)到13%，較去年上半年上漲5個(gè)百分點(diǎn)。

特別是“330新政”后，中高端項(xiàng)目成交變化更為顯著。據(jù)德佑鏈家市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，二季度(新政后)上海市成交均價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的商品住宅成交占比達(dá)到39%，較一季度(新政前)增加8個(gè)百分點(diǎn)，漲幅明顯。

湯臣一品2.43億，創(chuàng)單套豪宅紀(jì)錄

不僅是高端市場(chǎng)，今年頂級(jí)豪宅市場(chǎng)交易表現(xiàn)也是屢創(chuàng)新高。上半年上海市單套成交總價(jià)超過(guò)1億的房源共計(jì)成交7套，單套面積均超過(guò)600平方米，主要位于浦東和閔行，以獨(dú)立別墅為主。而今年成交的唯一一套總價(jià)過(guò)億的公寓房源是來(lái)自陸家嘴濱江板塊的湯臣一品大廈，為一套面積1207平方米的復(fù)式房源，總價(jià)2.43億元，單價(jià)20.16萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下歷史最高單套總價(jià)記錄。

二手住宅市場(chǎng)

持續(xù)高位水平成就二手市場(chǎng)最火的半年

今年上半年全市二手住宅成交量達(dá)到15.17萬(wàn)套的高峰水平，不僅大幅超越去年同期水平，并且在歷年半年度的成交中，也僅次于2013年上半年16.45萬(wàn)套的水平，位居次席。考慮到2013年上半年的成交由于政策末班車的影響而集中于3月，而今年上半年的成交高潮則顯得更有持續(xù)性，特別是在4、5、6三個(gè)月均保持了3.3萬(wàn)套以上的高位水平，因此，幾乎可以稱得上是全市二手住宅市場(chǎng)最火的半年。

新政刺激顯著，均價(jià)再創(chuàng)新高

在成交量創(chuàng)造高峰的同時(shí)，二手住宅的均價(jià)也呈現(xiàn)出了節(jié)節(jié)攀升的態(tài)勢(shì)，今年上半年全市二手住宅均價(jià)達(dá)到2.44萬(wàn)元/平方米，同比漲幅高達(dá)18.82%，創(chuàng)歷史新高。

2011年限購(gòu)政策出臺(tái)后，全市二手住宅均價(jià)曾一度出現(xiàn)滯漲甚至回落的態(tài)勢(shì)，但是自2012年起，又逐漸顯露出了返升的跡象，而在今年“3.30新政”及其后續(xù)政策出臺(tái)后，二手住宅價(jià)格的上漲更是進(jìn)入快車道。

首先，許多房東試圖從營(yíng)業(yè)稅的減免、利率的下調(diào)中分食利益，從而上調(diào)價(jià)格；其次，隨著原有價(jià)位較低房源在新政后的成交高潮中大量消耗，購(gòu)房者也被迫去選擇價(jià)位較高的房源；此外，營(yíng)業(yè)稅5改2政策直接導(dǎo)致了諸多購(gòu)入年數(shù)較短的房源提前入市，這些房源往往一手購(gòu)入價(jià)格較高，房東更會(huì)標(biāo)出高價(jià)；當(dāng)然，政策對(duì)于市場(chǎng)心理的影響，也是其刺激價(jià)格上漲的重要方面。

樓王、墅王接連成交，頂級(jí)豪宅表現(xiàn)亮眼

今年上半年，全市總價(jià)5000萬(wàn)元以上的二手頂級(jí)豪宅共計(jì)成交28套，這一成交量已經(jīng)大大壓倒了去年全年20套的成交量，頂級(jí)豪宅市場(chǎng)的活躍程度可見一斑。其中總價(jià)8000萬(wàn)元以上的準(zhǔn)億元級(jí)豪宅共計(jì)成交6套，也超過(guò)了去年全年5套的成交量。

6套8000萬(wàn)元以上的準(zhǔn)億元豪宅中，湯臣一品占據(jù)了其中的2套，其中一套的總價(jià)高達(dá)1.03億元，是今年上半年二手住宅市場(chǎng)唯一一套億元公寓。湯臣一品今年以來(lái)已經(jīng)先后成交了5套二手房源，而其上次二手房源成交尚要追溯至2011年，該項(xiàng)目時(shí)隔4年后的集中二手成交，也顯現(xiàn)出了目前豪宅市場(chǎng)的新氣象。

6套準(zhǔn)億元豪宅中，有3套為別墅房源，分別來(lái)自于湯臣高爾夫、九間堂和佘山高爾夫三個(gè)傳統(tǒng)的別墅豪宅項(xiàng)目。湯臣高爾夫的別墅房源成交價(jià)達(dá)到1.15億元，面積為1313平方米，堪稱項(xiàng)目中的墅王，也是今年全市二手住宅市場(chǎng)中總價(jià)最高的房源。而另一套準(zhǔn)億元豪宅，則來(lái)自于一套巨鹿路老洋房，該套房源單價(jià)達(dá)到26.76萬(wàn)元/平方米，是今年二手住宅市場(chǎng)的單價(jià)樓王。