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■新快報記者 謝蔓

企業總體IPO上市、上市后再發債融資、商業地產資產證券化……戴德梁行的最新分析報告指出，近年來，房企“小伙伴”們都擺脫依靠銀行、自有資本的單一來源，實現企業總體IPO，并且上市后，企業運用金融工具在資本市場進行后續再融資，最高獲得了10倍于IPO的募集金額。同時隨著萬科、萬達兩位帶頭大哥商業地產REITs的眾籌產品推出，以后該類產品將越來越常見于商業地產。

企業總體IPO

戴德梁行大中華區估價及顧問服務部高級董事陳家輝表示，過往房地產開發商的資金運作模式，主要包括通過預售款回籠資金，開發成本來自銀行貸款，地價款來自開發商自有資本等，資金來源單一，回籠資金過程慢，并且容易受到政策影響。“近年來，嚴厲監管預售安排，再加上政策調控令銷售較過往困難，開發商在市場上回籠預售款的時間較長，金額亦有所減少。金融政策調控令銀行收緊房地產開發貸款，開發商需自行籌措開發建筑資金。上述種種情況使得積極拓寬融資渠道成為開發商必然的發展趨勢。”陳家輝說。目前房企的融資已經從以往較為單一的銀行貸款發展成為較為多元化的方式，包括企業間的股權合作、民間金融、在國內、海外上市、發行債券、典當、信托基金、私募基金、保險公司、房托基金等各種方式。

此外，近年來，香港成為國內房企IPO的熱門選擇，并且上市后，企業還都紛紛運用金融工具在資本市場進行后續再融資。包括碧桂園、恒大、龍湖、花樣年等公司還通過發行美元及人民幣優先票據以及配售新股等方式進行融資。融資的金額也從幾十億元到幾百億元不等。其中，恒大集團在上市后集資金額超過690億港元，為其2009年IPO集資金額65億港元的10倍以上，是上市后在資本市場后續融資比例最高的企業。

商業地產REITs

6月8日，由萬科聯手鵬華基金發起的國內首只公募REITs獲批。無獨有偶，此前一天，萬達金融聯手快錢公司公布一款眾籌理財產品“穩賺1號”，這是一款類REITs的產品，以萬達廣場作為基礎資產，募集資金全部投資于只租不售的萬達城市商業廣場項目。

業內人士認為，房地產投資信托基金（REITs）是以信托方式組成而主要投資于房地產項目的集體投資計劃。相對于其他融資渠道而言，REITs由于自身的特點，將成為商業地產市場融資的一種重要渠道。包括為出售資產以外的其中一種理想的退出機制，比股權融資方式更能夠掌握對資產的控制權，比公司上市和發行企業債券門坎低，打包資產包組合較具彈性及多樣化等。

除了萬科和萬達外，越秀集團旗下的越秀房地產投資信托基金是全球首只投資于內地物業的上市房地產投資信托基金，于香港交易所主板上市。記者了解到，除了帶頭的龍頭大哥，中海、保利、華潤置地、龍湖等企業也均正在實施將其商業地產證券化的計劃。據悉，華潤置地旗下的持有物業建設面積已達341萬平方米，而保利地產、龍湖集團、中海外的持有物業建筑面積也已超過200萬平方米。

業內人士還認為，目前在香港聯交所上市的幾只REITs， 普通投資者可以通過買賣上市REITs股票持有相應的物業股權，同時享有物業的租金收益權，這也是真正意義上國際標準的REITs。未來，國內的REITs也有望在A股上市。