盡管業界對我國房地產市場是否已經告別黃金時代仍存在爭論,但國內不少房地產投資基金已經率先改變專注住宅地產的投資策略。業內人士認為,房地產基金將告別“暴利”時代,投資方向已趨多元化。
7月22日,房地產基金管理規模超過300億元的歌斐資產宣布,歌斐收購的第一個寫字樓項目“歌斐中心”正式啟動招商,預計2016年6月竣工交付使用。該項目位于上海黃浦區。2014年底歌斐以31.6億元人民幣的價格收購了這幢國際甲級寫字樓。
與以往投資新房的快進快出的運作方式不同,寫字樓投資項目需要通過長期運營管理提升租金收入和資產價值,來實現增值。
“過去我國房地產的開發都做新房的生意,基本上只做住宅的生意。”歌斐資產地產團隊合伙人譚文虹坦言,眼下從投資的角度來看,新房市場的投資空間不像以前那么大了。未來房地產投資的潛力是資產盤活。例如收購一線城市中心地段的舊樓,通過改建運營,可以重新煥發活力,實現增值。
一年多以來,我國房地產投資增速呈現持續下滑狀態,房價運行趨勢也出現分化。國家統計局發布的數據顯示,2015年上半年我國房地產投資增速同比下滑9.5個百分點;70個大中城市中有68個城市的新建商品住宅價格同比下滑,66個城市的二手住宅價格同比下滑。
業內不少聲音認為房地產開發的黃金十年已經過去,進入白銀時代。而我國房地產基金過去關注點集中在住宅市場,賭房價上漲。如今房地產市場環境的變化使得房地產基金整體受到沖擊,轉型發展迫在眉睫。
譚文虹認為,從國際成熟市場發展經驗來看,我國商業地產和物流地產是地產基金值得挖掘的潛力領域。以寫字樓地產為例,寫字樓投資作為穩健型產品是資產配置的重要方向。隨著北京、上海等一線城市核心地段土地資源的日益稀少,優質潛力地段的項目也將成為日益稀缺的資源。
實際上,從去年年底開始,外資基金在我國一線城市收購寫字樓的動作不斷加快。這一方面是由于近期大量外資地產基金募集完成,集中尋找投資標的;另一方面也基于外資普遍看好未來2至3年一線城市寫字樓的升值潛力。
專注于地產投資的基匯資本在2014年花9.28億美元的價格收購了北京的商業地產項目盈科中心。今年6月,公司又與物流地產開發商維龍中國成立合資公司,計劃在國內收購、開發和管理現代物流物業。
基匯資本執行合伙人吳繼泰對物流地產發展前景判斷樂觀。他認為,目前美國的人均倉儲面積是中國的12倍。此外,我國現代物流倉儲面積僅占市場總倉儲面積極小的比例。伴隨著電子商務迅猛發展,我國現代物流倉儲設施供給嚴重不足,未來發展潛力較大。
借鑒國際成熟市場的發展經驗并結合我國實際國情,除了商業地產、物流地產等領域之外,不少房地產基金也在積極關注養老地產、旅游地產等領域的投資機會。
在專家看來,我國房地產基金投資將更趨理性,從單一的住宅投資為主向多元化領域布局。
歌斐資產創始合伙人、CEO殷哲也表示,房地產基金或正逐漸成為介于私募股權基金和固定收益回報之間的一個品種。(記者 劉雪)
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