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證券時報記者 姜云起

據(jù)媒體報道，李嘉誠名下的長實地產(chǎn)有意以200億元的價格出售正在興建中的上海浦東世紀(jì)匯廣場。

據(jù)悉，該項目為長和系早年在上海拍下的商業(yè)地塊，地塊毗鄰上海四條軌交線的交匯處世紀(jì)大道地鐵站。項目規(guī)劃由一對雙子塔寫字樓及一座大型商場組成，其中寫字樓建筑面積13萬平方米，商場建筑面積14萬平方米。剛拍得時，該項目的樓面價約為1.2萬元/平方米，而如果真的轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售的樓面價將達(dá)到7萬元/平米的水平，溢價5倍左右。

記者向長實地產(chǎn)（原和記黃埔地產(chǎn)）上海分公司求證此事，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示目前還不方便進(jìn)行回應(yīng)。

不過，這并不影響市場對該消息的受關(guān)注度。除了交易本身，其所引出的三個問題同樣值得關(guān)注。

貴不貴？

首先是7萬元/平米的水平對上海陸家嘴的商業(yè)地產(chǎn)價格來說究竟貴不貴。上海中原地產(chǎn)研究部研究員趙倩認(rèn)為，雖然該地塊價格在短短幾年之內(nèi)大幅飆升，但是上漲幅度在合理范圍之內(nèi)。

一方面，陸家嘴作為上海的金融中心，一向是金融企業(yè)入駐的首選之地。另一方面，陸家嘴發(fā)展較早，目前商業(yè)地塊比較稀缺，新增供給較少，區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)緊張，直接造成陸家嘴辦公項目價值不斷看漲。

數(shù)據(jù)顯示，2015上半年陸家嘴甲級辦公樓平均租金約11.7元/平方米/天，空置率不到4%。如果以上述價格轉(zhuǎn)出，項目寫字樓的投資回報率仍有約6%，在行業(yè)可接受范圍內(nèi)。

撤不撤？

其次是李嘉誠拋售內(nèi)地物業(yè)的步伐似乎并未停止。且不論此次是否真的要拋售世紀(jì)匯廣場，此前李嘉誠已經(jīng)多次拋售內(nèi)地物業(yè)。

2013年，李嘉誠先后拋售廣州西城都薈廣場、上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心以及南京新街口國際金融中心大廈，分別作價26億元、71.6億元和30億元。2014年其又先后以72億元賣掉北京盈科中心、15.4億元售出上海盛邦國際大廈。一時間李嘉誠從內(nèi)地撤資的論點甚囂塵上。

李嘉誠本人倒是在多個場合對撤資論調(diào)予以了否認(rèn)。其在多個場合仍然表示內(nèi)地是其重要的投資領(lǐng)域，并持續(xù)看好內(nèi)地經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

趙倩認(rèn)為，李嘉誠近年大多投資海外公用事業(yè)項目。之前主要以房地產(chǎn)為主的投資方向，如今朝著能源、基建和通訊等方面轉(zhuǎn)向。這種“雞蛋不放在一個籃子”里的投資模式，目的在于規(guī)避單一投資方向的風(fēng)險。

值不值？

最后是李嘉誠以及其他一些地產(chǎn)商出售內(nèi)地物業(yè)的做法，是否預(yù)示房地產(chǎn)的價值已經(jīng)到達(dá)頂峰？畢竟，不止長江實業(yè)一家，例如香港房企瑞安66億元出售上海高檔商業(yè)區(qū)企業(yè)天地1期和2期，華人置業(yè)以65億元的價格將包括成都三個住宅及商業(yè)辦公樓項目在內(nèi)的資產(chǎn)出售給恒大。

從上海的情況來看，今年樓市的回暖也帶動了商業(yè)地產(chǎn)的升溫，量價還處在高位運行的狀態(tài)中。數(shù)據(jù)顯示，從今年4月份開始，上海寫字樓的成交量出現(xiàn)上漲，6月更是反常走高，成交量為上半年峰值。上半年上海寫字樓一共成交10079套，成交量108.6萬平方米，接近去年全年的60%；成交均價在2.66萬元/平方米上下，與去年水平相近，月成交均價的峰值達(dá)3.09萬元/平方米。

商鋪的情況也類似。上半年總成交量58.7萬平方米，同比增長10.4%。而根據(jù)以往經(jīng)驗，下半年市場熱度一般會高于上半年，全年成交超過去年的概率較大。

趙倩指出，在回暖的市場大環(huán)境背后，商業(yè)地產(chǎn)的前景同樣存在隱憂，主要是商辦市場面正臨過剩危機。

據(jù)介紹，2015年上半年上海寫字樓和商鋪的庫存都突破了800萬平方米大關(guān)。雖然成交量客觀不少，但供應(yīng)量更為龐大。以大虹橋、自貿(mào)區(qū)等地發(fā)展進(jìn)程來看，未來一段時間內(nèi)供應(yīng)暫時“剎不住腳步”；商鋪的運營情況也跟不上增長速度，尤其是外圍地帶配套設(shè)施尚未完全跟進(jìn)，缺少人氣導(dǎo)入，投資回報緩慢。

“以上半年月度平均銷售情況來看，目前上海寫字樓的去化周期大概需要47個月，商鋪的去化周期則需要85周。在庫存較高的情況下，企業(yè)提前套現(xiàn)資金也意在規(guī)避未來風(fēng)險。”趙倩說。