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證券時報記者 姜云起

據媒體報道，李嘉誠名下的長實地產有意以200億元的價格出售正在興建中的上海浦東世紀匯廣場。

據悉，該項目為長和系早年在上海拍下的商業地塊，地塊毗鄰上海四條軌交線的交匯處世紀大道地鐵站。項目規劃由一對雙子塔寫字樓及一座大型商場組成，其中寫字樓建筑面積13萬平方米，商場建筑面積14萬平方米。剛拍得時，該項目的樓面價約為1.2萬元/平方米，而如果真的轉售，轉售的樓面價將達到7萬元/平米的水平，溢價5倍左右。

記者向長實地產（原和記黃埔地產）上海分公司求證此事，相關負責人表示目前還不方便進行回應。

不過，這并不影響市場對該消息的受關注度。除了交易本身，其所引出的三個問題同樣值得關注。

貴不貴？

首先是7萬元/平米的水平對上海陸家嘴的商業地產價格來說究竟貴不貴。上海中原地產研究部研究員趙倩認為，雖然該地塊價格在短短幾年之內大幅飆升，但是上漲幅度在合理范圍之內。

一方面，陸家嘴作為上海的金融中心，一向是金融企業入駐的首選之地。另一方面，陸家嘴發展較早，目前商業地塊比較稀缺，新增供給較少，區域內優質寫字樓供應緊張，直接造成陸家嘴辦公項目價值不斷看漲。

數據顯示，2015上半年陸家嘴甲級辦公樓平均租金約11.7元/平方米/天，空置率不到4%。如果以上述價格轉出，項目寫字樓的投資回報率仍有約6%，在行業可接受范圍內。

撤不撤？

其次是李嘉誠拋售內地物業的步伐似乎并未停止。且不論此次是否真的要拋售世紀匯廣場，此前李嘉誠已經多次拋售內地物業。

2013年，李嘉誠先后拋售廣州西城都薈廣場、上海陸家嘴東方匯經中心以及南京新街口國際金融中心大廈，分別作價26億元、71.6億元和30億元。2014年其又先后以72億元賣掉北京盈科中心、15.4億元售出上海盛邦國際大廈。一時間李嘉誠從內地撤資的論點甚囂塵上。

李嘉誠本人倒是在多個場合對撤資論調予以了否認。其在多個場合仍然表示內地是其重要的投資領域，并持續看好內地經濟發展。

趙倩認為，李嘉誠近年大多投資海外公用事業項目。之前主要以房地產為主的投資方向，如今朝著能源、基建和通訊等方面轉向。這種“雞蛋不放在一個籃子”里的投資模式，目的在于規避單一投資方向的風險。

值不值？

最后是李嘉誠以及其他一些地產商出售內地物業的做法，是否預示房地產的價值已經到達頂峰？畢竟，不止長江實業一家，例如香港房企瑞安66億元出售上海高檔商業區企業天地1期和2期，華人置業以65億元的價格將包括成都三個住宅及商業辦公樓項目在內的資產出售給恒大。

從上海的情況來看，今年樓市的回暖也帶動了商業地產的升溫，量價還處在高位運行的狀態中。數據顯示，從今年4月份開始，上海寫字樓的成交量出現上漲，6月更是反常走高，成交量為上半年峰值。上半年上海寫字樓一共成交10079套，成交量108.6萬平方米，接近去年全年的60%；成交均價在2.66萬元/平方米上下，與去年水平相近，月成交均價的峰值達3.09萬元/平方米。

商鋪的情況也類似。上半年總成交量58.7萬平方米，同比增長10.4%。而根據以往經驗，下半年市場熱度一般會高于上半年，全年成交超過去年的概率較大。

趙倩指出，在回暖的市場大環境背后，商業地產的前景同樣存在隱憂，主要是商辦市場面正臨過剩危機。

據介紹，2015年上半年上海寫字樓和商鋪的庫存都突破了800萬平方米大關。雖然成交量客觀不少，但供應量更為龐大。以大虹橋、自貿區等地發展進程來看，未來一段時間內供應暫時“剎不住腳步”；商鋪的運營情況也跟不上增長速度，尤其是外圍地帶配套設施尚未完全跟進，缺少人氣導入，投資回報緩慢。

“以上半年月度平均銷售情況來看，目前上海寫字樓的去化周期大概需要47個月，商鋪的去化周期則需要85周。在庫存較高的情況下，企業提前套現資金也意在規避未來風險。”趙倩說。