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近期，廣州樓市頻繁出現(xiàn)一手物業(yè)“托管代租”銷(xiāo)售，包括商業(yè)公寓、普通住宅、度假別墅等多種類(lèi)型的物業(yè)。據(jù)了解，“托管代租”銷(xiāo)售早幾年已在市場(chǎng)上大行其道，但多見(jiàn)于商鋪?lái)?xiàng)目，特別是一些面積極小的商鋪，而海南等度假勝地的度假物業(yè)也出現(xiàn)過(guò)這種模式。如今廣州樓市又屢屢出現(xiàn)“托管代租”賣(mài)樓，將給房地產(chǎn)市場(chǎng)和消費(fèi)者帶來(lái)了什么樣的影響呢？

現(xiàn)象：房企紛推“托管代租”模式

上周六，景業(yè)名邦集團(tuán)發(fā)布“360°全程資產(chǎn)生活管理”戰(zhàn)略，其首個(gè)“托管代租”連鎖品牌“拾悅”新品同步面市，吸引意向客戶(hù)連夜認(rèn)購(gòu)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，景業(yè)荔都開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化九成。該項(xiàng)目99～139平方米的三至四房新品，拎包入住套餐以600元/平方米的商家企業(yè)直供價(jià)，配齊全屋品牌家私家電和軟裝。該產(chǎn)品在滿(mǎn)足買(mǎi)家度假及自住需求基礎(chǔ)上，同時(shí)具備投資功能，未來(lái)將由景業(yè)名邦旗下專(zhuān)業(yè)酒店物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)提供社區(qū)運(yùn)營(yíng)的“托管代租”平臺(tái)，幫助業(yè)主實(shí)現(xiàn)閑時(shí)資產(chǎn)增值，業(yè)主還可用積分兌換景業(yè)名邦集團(tuán)旗下全國(guó)公寓、酒店的“交換入住”服務(wù)。

無(wú)獨(dú)有偶，本月初碧桂園宣布和途家首度合作，以位于廣州北羊角山國(guó)家森林公園的碧桂園清泉城為試點(diǎn)，攜手推出清泉城2期的87套返租公寓——“微藝館”。參與返租的“微藝館”為59～77平方米的兩房loft式戶(hù)型，產(chǎn)權(quán)70年。總價(jià)34萬(wàn)～36萬(wàn)元/套為主，5年返租收益過(guò)10萬(wàn)元，收益率達(dá)28%。碧桂園清泉城銷(xiāo)售人員介紹，業(yè)主簽約之后，將獲得每個(gè)月1680元的租金，共返5年。目前87套房源中，已經(jīng)有10套簽約途家管家服務(wù)，返租服務(wù)將于2016年1月1日起計(jì)算。

此外，目前在售的奧園城市天地、富力泉天下、香江國(guó)際金融中心等廣州多個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目均有采用“托管代租”模式。

原因：各種營(yíng)銷(xiāo)噱頭只為促郊區(qū)樓盤(pán)成交

不少行內(nèi)人士表示，“托管代租”模式近期備受開(kāi)發(fā)商青睞，主要原因是可以有利于成交，促進(jìn)銷(xiāo)售量。目前房企為了銷(xiāo)售，玩轉(zhuǎn)各種營(yíng)銷(xiāo)噱頭，最終還是要回歸到消費(fèi)者服務(wù)上來(lái)，實(shí)實(shí)在在增加房子的“含金量”，用更多更好的產(chǎn)品來(lái)吸引買(mǎi)家促進(jìn)成交。

據(jù)記者了解，“托管代租”的樓盤(pán)多數(shù)位于郊區(qū)。隨著市中心區(qū)可開(kāi)發(fā)土地資源不斷減少，近年來(lái)廣州樓市供應(yīng)中郊區(qū)物業(yè)占比不斷增加。而在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，開(kāi)發(fā)商們只好絞盡腦汁提升房子的吸引力，拼價(jià)格、拼社區(qū)配套、拼交通等，凡是有利于促進(jìn)成交的，都受到開(kāi)發(fā)商的歡迎。“托管代租”模式也由此風(fēng)行一時(shí)。

影響：

●業(yè)主省事獲利，開(kāi)發(fā)商賣(mài)房容易

廣州某郊區(qū)度假項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，旅游度假類(lèi)住宅物業(yè)，購(gòu)房者買(mǎi)入后并不將其作為常住居所，更多是短期度假入住。而平時(shí)物業(yè)的維護(hù)打理，也就成了傷腦筋的事。通過(guò)引入專(zhuān)業(yè)托管代租機(jī)構(gòu)，介入物業(yè)維護(hù)和租賃運(yùn)營(yíng)，提升了物業(yè)的投資回報(bào)價(jià)值，對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，更有吸引力。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，引入短租運(yùn)營(yíng)模式后，物業(yè)銷(xiāo)售也有明顯增長(zhǎng)。

以廣州從化溫泉鎮(zhèn)的一套溫泉入戶(hù)獨(dú)棟別墅舉例來(lái)說(shuō)，旺季時(shí)日租金可達(dá)3000至5000元，周末兩天租金收入即可過(guò)萬(wàn)。業(yè)主可以選擇周末過(guò)來(lái)度假，其余時(shí)間則交由短租公司代為出租運(yùn)營(yíng)。

作為國(guó)內(nèi)知名的專(zhuān)業(yè)托管服務(wù)機(jī)構(gòu)，途家就抓住目前這類(lèi)市場(chǎng)需求，打造了為游客旅游度假訂房和為業(yè)主提供房屋托管及管家服務(wù)的一站式交易平臺(tái)。途家廣東區(qū)域總經(jīng)理何之源表示，度假項(xiàng)目引入專(zhuān)業(yè)托管服務(wù)機(jī)構(gòu)后，讓業(yè)主更加省心。此外，加入途家的全國(guó)交換入住體系，會(huì)員外出旅游時(shí)，還可以入住當(dāng)?shù)氐耐炯掖芪飿I(yè)，節(jié)省旅游住宿的成本支出。

可以說(shuō)，對(duì)于眼下市場(chǎng)各方來(lái)說(shuō)，“托管代租”模式是一個(gè)好東西。

●公寓變身酒店，業(yè)主輕松收租

“今年底收樓，之后免租四個(gè)月給酒店裝修，然后就可以收租啦！”張女士去年8月在奧園城市天地以80多萬(wàn)元買(mǎi)入一套商用公寓，當(dāng)時(shí)就看中了開(kāi)發(fā)商推出的長(zhǎng)租投資回報(bào)計(jì)劃。據(jù)張女士介紹，開(kāi)發(fā)商引入了某酒店進(jìn)駐，然后直接租下整棟公寓樓改作酒店客房運(yùn)營(yíng)，租期長(zhǎng)達(dá)十年。買(mǎi)入該商用公寓的購(gòu)房者，在簽署購(gòu)房合同后，再簽一份租賃合同，就可以在收樓后的未來(lái)十年內(nèi)，收到酒店方面每月定期打入賬戶(hù)的租金。40來(lái)平方米的公寓，每個(gè)月租金大概4000元，然后每隔幾年再按一定幅度調(diào)升租金，算下來(lái)，十年內(nèi)收益大概為50多萬(wàn)元。

已擁有一套自住物業(yè)的張女士表示，這個(gè)商業(yè)公寓之所以能吸引她，主要是可見(jiàn)收益回報(bào)長(zhǎng)期又穩(wěn)定，而且不用和各種租客打交道，特別省心省事。

●既可休閑度假又可賺租金

何先生去年底和家人去從化游玩時(shí)看中了溫泉鎮(zhèn)某度假別墅項(xiàng)目置業(yè)(富力泉天下)，幾經(jīng)考慮后，最終以總價(jià)170多萬(wàn)元買(mǎi)入一套200多平方米的聯(lián)排別墅。原本只是打算周末度假住，沒(méi)特別考慮投資回報(bào)，但開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)提供了以租養(yǎng)貸、托管分成的模式，讓他有種意外的驚喜。

據(jù)介紹，目前富力泉天下別墅的日租金一直維持在1500元～3500元之間，節(jié)假日則更高。何先生稱(chēng)，他購(gòu)房及裝修家電等預(yù)計(jì)花費(fèi)200萬(wàn)元，而開(kāi)發(fā)商表示別墅出租分成后預(yù)計(jì)年回報(bào)可達(dá)到9%。

觀點(diǎn)碰撞

贊

雙贏模式

方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示，這是投資型物業(yè)的一種出路。過(guò)去投資物業(yè)買(mǎi)家更關(guān)注資產(chǎn)升值速度，而對(duì)投資回報(bào)比較忽略，隨著近兩年房?jī)r(jià)穩(wěn)定，投資者更關(guān)注租金回報(bào)率。所以很多房企會(huì)順應(yīng)市場(chǎng)需求，在銷(xiāo)售時(shí)就一并推出“托管代租”服務(wù)，解決了買(mǎi)家的后顧之憂(yōu)。

彈

返租期滿(mǎn)后租金穩(wěn)定性難保證

滿(mǎn)堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰表示，“托管代租”實(shí)際上是發(fā)展商先收了客戶(hù)的房款，再通過(guò)一定時(shí)間的返租。就開(kāi)發(fā)商而言，一次性收齊了房款，保證現(xiàn)金流暢通。客戶(hù)雖感覺(jué)有著數(shù)，但實(shí)際羊毛出在羊身上，且無(wú)法保證返租期滿(mǎn)后的租金穩(wěn)定性。

中

只是

新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)噱頭

克而瑞戰(zhàn)略研究咨詢(xún)總監(jiān)曾英杰認(rèn)為，返租和帶租約銷(xiāo)售，這兩種方式多是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域(如商鋪和公寓)，為了促進(jìn)銷(xiāo)售而使用。目前很多住宅是以公寓的形式進(jìn)行銷(xiāo)售，從運(yùn)營(yíng)模式和銷(xiāo)售模式上來(lái)說(shuō)，存在一定的微創(chuàng)新，也算是自身營(yíng)銷(xiāo)噱頭。