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記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與往年7月相比，今年淡季不淡特征明顯。以全國樓市風向標的上海為例，截至7月底，上海樓市已連續(xù)3個月成交“爆量”，無論是新房市場還是二手房市場，成交表現(xiàn)均完勝去年同期。

上海鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟表示，“7月份上海二手房市場出現(xiàn)近3.5萬套的二手房成交，這是以往沒有過的。截至7月底，今年上海全市的二手房成交量已達20.07萬套，超過了去年19.63萬套的全年水平。”

但在當前樓市供求基本面未變、價格整體趨穩(wěn)的情況下，全國大部分城市依然處于消化存量、以價換量的狀態(tài)中。

上海財經(jīng)大學不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長陳杰教授分析認為，從本質(zhì)上來講，決定樓市成交量價的主要變量仍是市場供需關系。目前三四線城市已經(jīng)處于飽和狀態(tài)。對于這些城市來說，雖然“330樓市新政策”能夠提高住房支付能力，改善住房市場預期，加速去庫存速度，但并不能從根本上扭轉這些地區(qū)的住房供求關系趨于寬松的中長期趨勢。

土地成交量價下行 預計后市將恢復理性

銷售情況好轉也增強了部分房企的購地積極性。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1－7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積12113萬平方米，同比下降32.0%，降幅比1－6月份收窄1.8個百分點；土地成交價款3593億元，下降25.6%，降幅收窄3.3個百分點。

中原地產(chǎn)發(fā)布研報稱，7月全國土地供應回落是土地成交量價下行的主要原因。根據(jù)國土部數(shù)據(jù)顯示，上半年全國房地產(chǎn)用地供應4.7萬公頃，同比下降38.2%。但從各線城市來看，土地成交溢價率集體走高，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，7月成交單價過萬的16宗地塊均為溢價成交，其中15宗溢價率超過50%，福州、合肥等地出現(xiàn)成交地塊溢價率甚至超過110%。

一線城市“地王”紀錄則再被刷新。7月15日，上海閘北某地塊以總價88.15億元、樓面價為27022元／平方米被金融街競得，溢價率為50%，刷新今年以來上海土地總價紀錄。

易居研究院發(fā)布研報稱，7月份十大典型城市土地出讓金收入599億元，同比上漲7.7%。雖然土地成交量下降，但土地出讓金成交均價上漲動能依然強勁。

土地價格的節(jié)節(jié)上漲是否意味著后市房價的上揚？

易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，7月樓市成交的節(jié)節(jié)攀升是“330樓市新政策”的強力刺激的延續(xù)效應。三季度，隨著政策效應的不斷減弱，加之房貸政策執(zhí)行在部分地區(qū)出現(xiàn)收緊，以及重點城市價格走高等因素作用，預計后續(xù)市場會逐步恢復理性，8月住宅成交量價或將出現(xiàn)微降。