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成都公寓3萬(wàn)套待售

根據(jù)正合地產(chǎn)研究中心的最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：截至2015年6月底，成都LOFT可售套數(shù)為7558套，月均銷(xiāo)售套數(shù)為138套，去化周期將高達(dá)4.5年；成都市區(qū)SOHO可售套數(shù)20026套，月均去化套數(shù)451套，去化周期3.7年，而這僅僅是項(xiàng)目端存量，尚未包括土地端口的存量。

城市綜合體集中放量，開(kāi)發(fā)商為了降低銷(xiāo)售壓力規(guī)劃部分商業(yè)做公寓用途，加上前兩年因限購(gòu)轉(zhuǎn)而開(kāi)發(fā)“不限購(gòu)不限貸”的商務(wù)公寓類(lèi)產(chǎn)品……多種原因?qū)е逻@類(lèi)產(chǎn)品已經(jīng)達(dá)到供應(yīng)高峰。成都商報(bào)記者多方采訪獲悉，目前大量持有公寓產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商躍躍欲試，從定位規(guī)劃、重新包裝到探索公寓差異化運(yùn)營(yíng)之道。這一系列的舉措，讓今年正在銷(xiāo)售的公寓產(chǎn)品被貼上各種主題化標(biāo)簽，各種業(yè)態(tài)商戰(zhàn)正酣。

什么是LOFT

LOFT的英文意思是指工廠或倉(cāng)庫(kù)的樓層，現(xiàn)指沒(méi)有內(nèi)墻隔斷的開(kāi)敞式平面布置住宅。它的定義要素主要包括：上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，戶(hù)型內(nèi)無(wú)障礙，透明性較好，戶(hù)型間全方位組合。一般有兩層空間，可以上下躍層。

什么是SOHO

SOHO，源于Small Office and Home Office(小辦公室和家庭辦公)的縮寫(xiě)。現(xiàn)在大多以小戶(hù)型亮相，一般是平層的。目前市場(chǎng)上的SOHO與LOFT大部分是商業(yè)或?qū)懽謽切再|(zhì)，產(chǎn)權(quán)只有40～50年，水電氣等價(jià)格一般按商用標(biāo)準(zhǔn)支付。

公寓激戰(zhàn)1

產(chǎn)品細(xì)分PK大鍋飯

市民李女士這幾天正在糾結(jié)買(mǎi)一套小公寓進(jìn)行投資，然而困惑她的是買(mǎi)了以后不知道出租對(duì)象應(yīng)該是什么人群？而且現(xiàn)在市場(chǎng)上公寓那么多，如果空置沒(méi)有收益怎么辦？

“產(chǎn)品細(xì)分已經(jīng)刻不容緩，公寓產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)群體多為投資客，如果不能給他們指明投資方向，又沒(méi)有經(jīng)營(yíng)管理體系的保障，就會(huì)失去投資信心。”一品CG營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)鄒麗娟介紹道，一品CG正在規(guī)劃推出全能公寓，總共1000余套，包含清水、精裝、酒店、商業(yè)及辦公五種產(chǎn)品，項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)就考慮到針對(duì)客群定位不同，面積、總價(jià)都有所區(qū)分，滿(mǎn)足不同群層的需求。

在采訪中記者明顯發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商在談到產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)時(shí)，已不再以包裝噱頭為主，或單一強(qiáng)調(diào)投資回報(bào)方式，而是在產(chǎn)品規(guī)劃前期做好定位，引導(dǎo)購(gòu)房者對(duì)于公寓未來(lái)的投資和功能使用更加明確。

“綠地在成都項(xiàng)目眾多，其中三個(gè)項(xiàng)目都規(guī)劃了公寓產(chǎn)品，比如綠地城未來(lái)要開(kāi)放的公寓產(chǎn)品，我們內(nèi)部一直在調(diào)查區(qū)域市場(chǎng)需求，會(huì)綜合周邊的配套補(bǔ)位、人群需求的來(lái)定。”綠地西南事業(yè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，比如現(xiàn)在成都市場(chǎng)LOFT產(chǎn)品眾多，而我們分析打造創(chuàng)客類(lèi)辦公的SOHO產(chǎn)品可能更符合區(qū)域需求，細(xì)分市場(chǎng)后才能達(dá)到后期樓宇的統(tǒng)一管理，為投資客群提供收益保障。

公寓激戰(zhàn)2

長(zhǎng)租公寓PK酒店公寓

“近年來(lái)，酒店類(lèi)公寓是投資藍(lán)海，很多物業(yè)持有者和風(fēng)險(xiǎn)投資者都將目光瞄準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)型酒店，然而隨著該類(lèi)業(yè)態(tài)項(xiàng)目越來(lái)越多，經(jīng)濟(jì)型酒店投資回報(bào)期越來(lái)越長(zhǎng)，更多投資者開(kāi)始關(guān)注剛崛起的長(zhǎng)租公寓。”成都正合地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司知識(shí)管理部項(xiàng)目經(jīng)理盧靜菲表示，公寓產(chǎn)品正在跳出“只能快捷酒店”的局限，像樓中店或青年創(chuàng)業(yè)孵化器等更多樣化的功能亦可嘗試。

據(jù)了解，今年不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)啟了引入第三房資源和管理的營(yíng)銷(xiāo)模式。比如保利·UOKO公寓，由保利拿出7號(hào)樓樓王位置10層以上的公寓近200套，由優(yōu)客逸家進(jìn)行前期裝修、租賃；后期物業(yè)管理、維護(hù)。成都藍(lán)光空港國(guó)際城則引進(jìn)途家合作60套SOHO公寓，線(xiàn)上途家網(wǎng)可預(yù)定房源，擁有專(zhuān)屬的社交平臺(tái)、社區(qū)電子商務(wù)平臺(tái)；線(xiàn)下配有24小時(shí)便利店、洗衣房、桌球室、小型影院、咖啡廳、小酒吧、圖書(shū)室等公共空間。

據(jù)了解，開(kāi)發(fā)商無(wú)論是與優(yōu)客逸家還是途家合作，采用的都是由開(kāi)發(fā)商－業(yè)主－經(jīng)營(yíng)方三方促成一個(gè)合作共生的局面，由經(jīng)營(yíng)第三方提供租金保障、與業(yè)主租金分成，同時(shí)對(duì)物業(yè)維護(hù)管理，提供附加值服務(wù)，將業(yè)主利益和經(jīng)營(yíng)公司利益捆綁，分擔(dān)后期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。這種模式現(xiàn)已成為公寓產(chǎn)品另辟蹊徑的一大捷徑。據(jù)調(diào)查，目前與優(yōu)客逸家洽談合作的還包括創(chuàng)意山、仁美大源印象等。

公寓激戰(zhàn)3

主題公寓PK傳統(tǒng)公寓

相對(duì)于SOHO，成都市場(chǎng)的大多數(shù)LOFT產(chǎn)品因?yàn)閷痈呦鄬?duì)自由，多數(shù)開(kāi)發(fā)商選擇打造年輕人過(guò)渡性自住產(chǎn)品。然而LOFT市場(chǎng)的低迷讓開(kāi)發(fā)商必須想出更多好的創(chuàng)意。

前段時(shí)間成都青年城SMART公寓打出女生公寓、男生公寓的主題式公寓，引來(lái)不少關(guān)注。嘉年華地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)李強(qiáng)分析道：“成都青年城SMART公寓提出社區(qū)服務(wù)上樓、U盤(pán)化生存、SOHO工作室。比如在女生公寓的四樓，開(kāi)辟專(zhuān)門(mén)的美容美發(fā)空間、烘焙培訓(xùn)、瑜伽室、寵物服務(wù)工作室，將居住需求、創(chuàng)業(yè)扶持等計(jì)劃融入一個(gè)有圈層感的公寓樓里，幫助青年人群找到生活的尊崇感和歸屬感。”

“客群明確化，更精準(zhǔn)地定位需求，未嘗不是一個(gè)打造項(xiàng)目差異化的妙招。”盧靜菲認(rèn)為，這樣的模式對(duì)開(kāi)發(fā)商后期運(yùn)營(yíng)管理的能力尤為考驗(yàn)。

“客戶(hù)在購(gòu)買(mǎi)公寓時(shí)還是要從自身本質(zhì)需求出發(fā)，如果是投資，一定要考慮未來(lái)回報(bào)能否落地及回報(bào)率；如果是自住，則考慮與自身需求匹不匹配。比如購(gòu)買(mǎi)的公寓最好在地鐵沿線(xiàn)、辦公區(qū)域等特殊地帶才有生意；還要看產(chǎn)品配套是否有充足的人群基礎(chǔ)作為補(bǔ)充；同時(shí)也要考慮周邊物業(yè)價(jià)格比，公寓是否占據(jù)更多價(jià)格優(yōu)勢(shì)。”高策新源研究中心總監(jiān)胡銀川認(rèn)為，無(wú)論開(kāi)發(fā)商推出什么樣的主體，對(duì)客戶(hù)來(lái)說(shuō)，理性判斷產(chǎn)品位置、做什么用途，能不能實(shí)現(xiàn)才是關(guān)鍵。