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成都公寓3萬套待售

根據正合地產研究中心的最新監測數據顯示：截至2015年6月底，成都LOFT可售套數為7558套，月均銷售套數為138套，去化周期將高達4.5年；成都市區SOHO可售套數20026套，月均去化套數451套，去化周期3.7年，而這僅僅是項目端存量，尚未包括土地端口的存量。

城市綜合體集中放量，開發商為了降低銷售壓力規劃部分商業做公寓用途，加上前兩年因限購轉而開發“不限購不限貸”的商務公寓類產品……多種原因導致這類產品已經達到供應高峰。成都商報記者多方采訪獲悉，目前大量持有公寓產品的開發商躍躍欲試，從定位規劃、重新包裝到探索公寓差異化運營之道。這一系列的舉措，讓今年正在銷售的公寓產品被貼上各種主題化標簽，各種業態商戰正酣。

什么是LOFT

LOFT的英文意思是指工廠或倉庫的樓層，現指沒有內墻隔斷的開敞式平面布置住宅。它的定義要素主要包括：上下雙層的復式結構，戶型內無障礙，透明性較好，戶型間全方位組合。一般有兩層空間，可以上下躍層。

什么是SOHO

SOHO，源于Small Office and Home Office(小辦公室和家庭辦公)的縮寫。現在大多以小戶型亮相，一般是平層的。目前市場上的SOHO與LOFT大部分是商業或寫字樓性質，產權只有40～50年，水電氣等價格一般按商用標準支付。

公寓激戰1

產品細分PK大鍋飯

市民李女士這幾天正在糾結買一套小公寓進行投資，然而困惑她的是買了以后不知道出租對象應該是什么人群？而且現在市場上公寓那么多，如果空置沒有收益怎么辦？

“產品細分已經刻不容緩，公寓產品購買群體多為投資客，如果不能給他們指明投資方向，又沒有經營管理體系的保障，就會失去投資信心。”一品CG營銷總監鄒麗娟介紹道，一品CG正在規劃推出全能公寓，總共1000余套，包含清水、精裝、酒店、商業及辦公五種產品，項目在設計時就考慮到針對客群定位不同，面積、總價都有所區分，滿足不同群層的需求。

在采訪中記者明顯發現，開發商在談到產品營銷時，已不再以包裝噱頭為主，或單一強調投資回報方式，而是在產品規劃前期做好定位，引導購房者對于公寓未來的投資和功能使用更加明確。

“綠地在成都項目眾多，其中三個項目都規劃了公寓產品，比如綠地城未來要開放的公寓產品，我們內部一直在調查區域市場需求，會綜合周邊的配套補位、人群需求的來定。”綠地西南事業部相關負責人表示，比如現在成都市場LOFT產品眾多，而我們分析打造創客類辦公的SOHO產品可能更符合區域需求，細分市場后才能達到后期樓宇的統一管理，為投資客群提供收益保障。

公寓激戰2

長租公寓PK酒店公寓

“近年來，酒店類公寓是投資藍海，很多物業持有者和風險投資者都將目光瞄準經濟型酒店，然而隨著該類業態項目越來越多，經濟型酒店投資回報期越來越長，更多投資者開始關注剛崛起的長租公寓。”成都正合地產顧問有限公司知識管理部項目經理盧靜菲表示，公寓產品正在跳出“只能快捷酒店”的局限，像樓中店或青年創業孵化器等更多樣化的功能亦可嘗試。

據了解，今年不少開發商開啟了引入第三房資源和管理的營銷模式。比如保利·UOKO公寓，由保利拿出7號樓樓王位置10層以上的公寓近200套，由優客逸家進行前期裝修、租賃；后期物業管理、維護。成都藍光空港國際城則引進途家合作60套SOHO公寓，線上途家網可預定房源，擁有專屬的社交平臺、社區電子商務平臺；線下配有24小時便利店、洗衣房、桌球室、小型影院、咖啡廳、小酒吧、圖書室等公共空間。

據了解，開發商無論是與優客逸家還是途家合作，采用的都是由開發商－業主－經營方三方促成一個合作共生的局面，由經營第三方提供租金保障、與業主租金分成，同時對物業維護管理，提供附加值服務，將業主利益和經營公司利益捆綁，分擔后期經營風險。這種模式現已成為公寓產品另辟蹊徑的一大捷徑。據調查，目前與優客逸家洽談合作的還包括創意山、仁美大源印象等。

公寓激戰3

主題公寓PK傳統公寓

相對于SOHO，成都市場的大多數LOFT產品因為層高相對自由，多數開發商選擇打造年輕人過渡性自住產品。然而LOFT市場的低迷讓開發商必須想出更多好的創意。

前段時間成都青年城SMART公寓打出女生公寓、男生公寓的主題式公寓，引來不少關注。嘉年華地產營銷總監李強分析道：“成都青年城SMART公寓提出社區服務上樓、U盤化生存、SOHO工作室。比如在女生公寓的四樓，開辟專門的美容美發空間、烘焙培訓、瑜伽室、寵物服務工作室，將居住需求、創業扶持等計劃融入一個有圈層感的公寓樓里，幫助青年人群找到生活的尊崇感和歸屬感。”

“客群明確化，更精準地定位需求，未嘗不是一個打造項目差異化的妙招。”盧靜菲認為，這樣的模式對開發商后期運營管理的能力尤為考驗。

“客戶在購買公寓時還是要從自身本質需求出發，如果是投資，一定要考慮未來回報能否落地及回報率；如果是自住，則考慮與自身需求匹不匹配。比如購買的公寓最好在地鐵沿線、辦公區域等特殊地帶才有生意；還要看產品配套是否有充足的人群基礎作為補充；同時也要考慮周邊物業價格比，公寓是否占據更多價格優勢。”高策新源研究中心總監胡銀川認為，無論開發商推出什么樣的主體，對客戶來說，理性判斷產品位置、做什么用途，能不能實現才是關鍵。