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合肥市中級(jí)人民法院

民事審判四庭法官 張怡

案情介紹

2012年6月21日，王某購(gòu)買一套商品房,并與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》一份。雙方在合同中約定該商品房陽(yáng)臺(tái)是非封閉式，建筑面積共90.34平方米，其中套內(nèi)建筑面積78.83平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e14.51平方米，按建筑面積計(jì)算商品房?jī)r(jià)款。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。《商品房買賣合同》簽訂后，開(kāi)發(fā)公司根據(jù)相關(guān)規(guī)定委托了測(cè)繪公司對(duì)房屋的面積進(jìn)行測(cè)繪。測(cè)繪公司2013年10月18日對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)測(cè)后將測(cè)繪成果交付了開(kāi)發(fā)公司，并報(bào)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局審核。房地產(chǎn)管理局審核后，加蓋了“房地產(chǎn)測(cè)繪成果備案專用章”。2013年10月20日，王某按約支付了房款，開(kāi)發(fā)公司也按約交付了房屋。王某拿到房屋后，認(rèn)為測(cè)繪公司在對(duì)房屋進(jìn)行測(cè)繪時(shí)，將非封閉式陽(yáng)臺(tái)按封閉式陽(yáng)臺(tái)測(cè)繪方式全部計(jì)算陽(yáng)臺(tái)面積，導(dǎo)致房屋測(cè)繪面積超過(guò)實(shí)際面積，房屋公攤面積增大，從而使開(kāi)發(fā)公司多收取房款。王某在要求開(kāi)發(fā)公司賠償無(wú)果后，遂拒絕配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并訴至法院要求開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)返還多收面積的房款及其他賠償責(zé)任，測(cè)繪公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

法院審理后認(rèn)為，王某與開(kāi)發(fā)公司簽訂的《商品房買賣合同》約定合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。因涉案房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，現(xiàn)無(wú)法確定產(chǎn)權(quán)登記面積及其與合同約定面積是否有差異，故王某現(xiàn)要求開(kāi)發(fā)公司返還多收面積房款及承擔(dān)賠償責(zé)任的請(qǐng)求無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。另外，簽訂《商品房買賣合同》的合同主體是王某和開(kāi)發(fā)公司，測(cè)繪公司并非《商品房買賣合同》的一方當(dāng)事人，其是受開(kāi)發(fā)公司的委托對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)繪。根據(jù)合同的相對(duì)性原則，王某無(wú)權(quán)越過(guò)《商品房買賣合同》直接要求測(cè)繪公司承擔(dān)民事責(zé)任。

法官釋法

本案中，王某主張其購(gòu)買的商品房實(shí)際面積與合同約定面積存有誤差，但未能得到法院支持，原因在于，一方面，從法律角度而言，王某不能提供具有足夠證明力的關(guān)于房屋實(shí)際面積具體大小的證據(jù)，另一方面，從合同約定內(nèi)容來(lái)看，王某的權(quán)利之基礎(chǔ)事實(shí)在于合同約定面積與房屋產(chǎn)權(quán)登記面積存在差異，但由于王某尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，所謂房屋產(chǎn)權(quán)登記面積并不存在，合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積之誤差無(wú)從談起。因此，王某關(guān)于面積差異款方面的訴訟請(qǐng)求明顯缺乏這一重要的要件性事實(shí)，不能成立。至于測(cè)繪公司，并非商品房買賣合同主體，本案作為合同違約之訴，沒(méi)有需要突破合同相對(duì)性原則的特殊情形，王某直接要求測(cè)繪公司承擔(dān)相關(guān)責(zé)任，顯然沒(méi)有法律依據(jù)，當(dāng)然這并不排除在侵權(quán)之訴中測(cè)繪公司就其存在的過(guò)錯(cuò)行為承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任之可能性。

法官提醒

在商品房買賣特別是預(yù)售商品房買賣中，合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積出現(xiàn)誤差本身是正常現(xiàn)象，主要是不同階段中面積計(jì)量的依據(jù)和方法等因素造成的，面積誤差引起的房屋補(bǔ)退問(wèn)題通常也由合同雙方協(xié)商得以解決。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條專門就處理此類爭(zhēng)議的法律適用作了較為明確統(tǒng)一的規(guī)定。由于一般商品房買賣合同中都約定了購(gòu)房者在合同約定面積少于房屋產(chǎn)權(quán)登記面積時(shí)方有權(quán)主張退還房款，購(gòu)房者主張上述權(quán)利時(shí)就需要辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記從而獲得房屋產(chǎn)權(quán)登記面積這一事實(shí)。當(dāng)然，如果購(gòu)房者認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)登記面積存在錯(cuò)誤的，可以通過(guò)申請(qǐng)更正登記等途徑來(lái)解決。