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深論

馬紅漫(經濟學博士)

近日，住建部等六部門聯合發文放寬房地產市場外資準入門檻，這將促使我國房產進入全球資產估值體系。

今年3月15日，國務院總理李克強就曾公開表示，歡迎外國人來中國買房。可見，此番“限外令”松綁可謂是對總理表態的政策落實。事實上，在國人海外置業風頭正勁的當下，敞開外籍人士國內購房的大門不僅為他們帶來了生活便捷，而且也有利于營造公平的市場投資環境、培育國際化大都市氛圍。更為關鍵的是，相形2006年“限外令”執行伊始，國內樓市及匯率表現已大相徑庭。一方面，與十年前房地產業的火爆場景相比，當前樓市尚未完全擺脫整體低迷態勢，除一線大城市以外，多數地方商品房去庫存壓力依舊較大，投資獲利空間受到嚴重抑制。與此同時，北上廣深四個一線城市以及三亞仍執行限購政策，外籍人士在這些地方購房還需符合當地政策規定。由此可以預測，“限外令”松綁并不會立竿見影地釋放出大量外資需求，也不會掀起抬升房價之憂。

新政對樓市的影響更多體現在提振購房者信心、刺激潛在需求層面，這有助于推動樓市穩定、健康發展。另一方面，近期人民幣主動貶值導致資本外流趨勢加劇，金融市場對未來人民幣貶值的預期不斷得到強化，外籍人士通過在國內炒房套取匯差的沖動大為減弱，這也為松綁“限外令”打開了理想的窗口期。

需要指出的是，伴隨著國內住宅成為全球性資產配置標的，其估值體系及調控模式也將逐步受到國際思維的同化。例如，根據世行標準，發展中國家的這一比值應該在3倍~6倍之間，否則房地產業就會面臨泡沫破裂的硬著陸風險。而從國內樓市實際情況看，即便是在交投萎靡的背景下，各地房價收入比仍呈現高企態勢。有統計顯示，上海、北京、深圳今年上半年房價收入比分別高達19.09、18.42和19.9以上；福州、廈門、溫州、太原、天津等二線城市同期房價收入比均超過10。

這意味著，管理部門需同時在控制房價漲幅與提高居民收入兩方面發力，通過弱化商品房投資屬性提升普通民眾的幸福指數。就前者而言，以保有稅等市場化工具替代限購行政指令自發調節樓市供求結構已是大勢所趨，行政力量當從具化博弈中抽身，專注于保障性住房構建、市場秩序維護等工作中來，以此最終實現住房市場各層次供求的有機對接。就后者而言，扭轉勞動者報酬和居民收入占GDP比重偏低的局面，行政部門可借鑒日本1960年年底啟動的“國民收入倍增計劃”經驗，著手減稅讓利、鼓勵社會資源向高效率部門流動，以此優化社會收入分配格局，推動城鄉居民收入增幅與經濟增長效率相匹配。

樓市“限外令”退居幕后，預示著我國樓市將在國際化道路上邁進一步，行政指令再度為市場調控預留空間，長效機制成為樓市治理的新常態可期。