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房產稅是近年來廟堂與坊間都在熱議的話題，但卻年年“只聽樓梯響，不見人下來”。筆者認為，房產稅之所以難產，自有其難產的原因和道理，而且對于房產稅不應期待過高。

房產稅在一些國家和地區是最普通的稅種之一。比如在美國，房產稅雖然各地稅率不同，但都是各地最重要的地方稅之一。在我國香港地區，房產稅也稱差餉，是對業主的一種常態征收的稅收。由于針對住宅的房產稅一直免征，而近年來房地產業總是各種調控的重點對象，在我國房產稅便被寄予了各種各樣的期望。

第一，希望房產稅成為調控房地產市場的工具。

1998年以來，房地產行業經歷了10次以上的調控，圍繞著“地根”“銀根”以及“交易成本”出臺了無數政策，但往往都陷入“空調”并引發更加快速的價格上漲。實際上，貨幣的超經濟發行才是資產價格快速上升的真正推手，而緊縮“地根”“銀根”以及增加“交易成本”的政策反而減少了市場供應或者暫時壓縮了市場需求，必然引發真實的市場需求推動下的更加猛烈的價格反彈。

第二，希望房產稅成為改變地方財政收入結構的工具。

當土地出讓金成為地方財力的重要來源，中國特色的政績考核體系下的城市建設對于土地出讓金的依賴便有增無減，且成為“央”“地”博弈中地方必保的核心利益之一，自然讓中央發起的每輪房地產調控政策都能化解于無形之中。在細究至“事權”與“財權”不匹配這一“央”“地”博弈的實質原因后，以持續性的房產稅收入替代一次性的土地出讓金收入自然上升為房產稅設立的動機之一。

第三，希望房產稅成為調節收入分配的工具。

進入新世紀以來，房地產價格的普遍性和持續性上漲使得國人的財富狀況發生了強烈的分化：持有大量房產的群體財富飛速上漲，而不持有房產或著買不起房產的群體則被快速邊緣化，讓沒有房產的群體的買房難度越來越大。而通過持有房產帶來的財富快速聚集打碎了勤勞致富的傳統價值觀，高房價也影響了經濟活力與創新動力（310328,基金吧），調節收入分配自然成為房產稅被寄予的期望之一。

但就基本邏輯而言，對房產稅寄予如此多的期望其實并不現實。

第一，房地產作為不動產，其價格由供求決定，無論是交易環節還是持有環節的稅收只能增加交易與持有成本，并不能改變價格走向。而資產定價的核心是“利率”，當利率走低，且貨幣超經濟發行成為常態時，房地產價格是難以被所謂的“調控政策”按下“牛頭”的。中國經濟持續的高速增長也是房地產價格的“溢價”條件，另外投資渠道缺乏造成的資金聚集也進一步推高了房地產的價格。希望以房產稅來增加持有環節的成本，以此來抑制房地產投資性活動來實現對房地產行業的調控注定是要落空的，這一點就好比希望增加一副馬鞍來降低一匹烈馬的奔跑速度一樣不大現實。

第二，房產稅作為財產稅，以所有權為征收的前提條件。我國的土地為國家所有，居民只擁有有限年限的使用權，而其上的建筑物隨著時間的推移不斷折舊和減值，房產稅征收的前提并不存在。雖然財政當局有研究人員將房產稅偷換概念為關于“地上建筑物”的稅收，但依據稅收法定的原則，很難在立法上將“房”“地”分離后進行征稅。加之土地出讓制度已一次性地將若干年的土地使用權“賣出”，若再向其征稅亦屬重復征稅，違背了基本的稅收法理。所以期望對存量房產以房產稅來替代土地出讓金，改變地方政府對于土地出讓金收入的依賴的想法并不現實。

第三，一項政策或法律的出臺往往取決于特定群體在政策或法律制定過程中的影響力，雖然這些政策或法律的出臺往往在程序上似乎經過了代表全體國民的法定程序。就我國的現狀而言，擁有多套房產的多屬于社會精英群體，以體制內人士、商業成功人士以及專業技術人士為主，他們對于政策與法律制定的影響力要遠遠大于沒有房產的“沉默的大多數”。以房產稅來“劫富濟貧”雖然符合稅收的二次分配功能，但讓這些既得利益者推動和執行對他們本身不利的房產稅政策，無異于讓老虎自動獻出自己的皮來，比“與虎謀皮”更難。所以坊間流傳一種猜測，稱房產稅之所以遲遲不出臺，就是為了給這些擁有多套房產的人以“出貨”的時間。以筆者之見，即使未來房產稅能夠出臺，也會更多地考慮到既得利益者的訴求而不是更多地響應“劫富濟貧”的財富二次分配功能。

因此，對于房產稅的功能不應賦予過多地期望，對于房產稅快速出臺不應抱有太高的期待，讓作為財產稅之一的房產稅回歸其稅收本質，才是對于房產稅的比較理性的態度。改革土地出讓制度，實現新老劃斷，將擬新出讓的土地改為征收房產稅，已出讓的土地待到期后再改為征收房產稅，其間以政府債來解決地方收入“斷檔”問題應是一條房產稅出臺的可行之路。