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老城區(qū)隨處可見翻新的舊房子。

危舊私宅交易也受限購(gòu)約束 占地40m2兩層高舊宅售價(jià)兩三百萬(wàn)元 重建再花數(shù)十萬(wàn)至百萬(wàn)元

老城區(qū)新樓盤少，何不淘個(gè)危舊私宅改建為城中“豪宅”？近日，記者注意到，在廣州老城區(qū)越秀、荔灣等地出現(xiàn)不少危舊私宅翻建現(xiàn)象。“這些私有老宅多是磚木結(jié)構(gòu)，是危房，多是一些老板購(gòu)買后原址原狀改建，然后作倉(cāng)庫(kù)或住宅使用。”荔灣玉器街一位老板告訴記者，自己周圍不少老板花兩三百萬(wàn)元購(gòu)買危舊私宅。據(jù)了解，這些舊宅與普通商品房一樣，交易也受限購(gòu)政策約束。只要符合條件，均可正常交易。

危舊私宅緣何會(huì)有人想買？原有業(yè)主為何會(huì)出售這些私宅？近日，記者就此情況展開調(diào)查。

文/ 廣州日?qǐng)?bào)記者肖桂來

圖/ 廣州日?qǐng)?bào)記者陳憂子

數(shù)說廣州

危舊私宅

2009~2011年，廣州每年對(duì)約40萬(wàn)棟1.7億平方米左右房屋進(jìn)行安全普查，發(fā)現(xiàn)平均每年新增危險(xiǎn)房屋約10萬(wàn)平方米。

2013年，廣州在冊(cè)的約9.88萬(wàn)平方米老城區(qū)危房共有865幢。其中，有90%是私人房屋，10%是直管公房。

至2014年，荔灣區(qū)有私危房共368幢、面積約為5.22萬(wàn)平方米。

千年西關(guān)，荔灣堪稱廣州危舊房較為集中的區(qū)域。記者了解到，這里不少私有產(chǎn)權(quán)的老宅多是磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)，不少已破損嚴(yán)重，岌岌可危。但在一些老板眼中，這些老宅卻是一門投資好生意。

在長(zhǎng)壽西路經(jīng)營(yíng)玉器生意的老板鄧柳然告訴記者，文昌路、長(zhǎng)壽路、寶華路一帶的確有不少私宅翻建。“不少是附近批發(fā)市場(chǎng)的外地老板，他們買下私宅后，進(jìn)行一番原狀翻建，作為商鋪出租或者作為員工宿舍。”

鄧柳然說，“這些私宅建了很多年，不拆了重建，也很容易發(fā)生倒塌。老板們買過來后，經(jīng)過審批就可以翻建。一般不改變外立面原狀，把磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)改建成框架結(jié)構(gòu)，建筑材料也都是鋼筋混凝土。”“這些老宅一般占地面積40平方米左右，有兩層高。在不改變建筑層數(shù)、外立面的情況下翻建，建完加上天臺(tái)空間，就搖身變成120多平方米的現(xiàn)代復(fù)式別墅。”鄧柳然表示，購(gòu)買這樣的老宅一般價(jià)格在200萬(wàn)~300萬(wàn)元，重建花費(fèi)只需數(shù)十萬(wàn)元到百萬(wàn)元不等。

“不過，現(xiàn)在想通過買私宅賺錢有點(diǎn)難了。”鄧柳然分析說，過去幾年，老城區(qū)購(gòu)買私宅翻建為商鋪一直很火。但由于網(wǎng)購(gòu)的沖擊，如今店鋪?zhàn)饨饍r(jià)格一路走低，如果建成后投資為商鋪，回報(bào)少了很多。滿堂紅的研究人員也告訴記者，老城區(qū)危舊私宅目前售價(jià)大約是每平方米1.7萬(wàn)~1.8萬(wàn)元，而購(gòu)買者多是一些私人老板，市場(chǎng)交易量并不是很大。

探因：私宅買賣為何有市場(chǎng)？

賣方：租金不高不如變現(xiàn)

長(zhǎng)壽東路一位房產(chǎn)中介告訴記者，現(xiàn)在不少老房子都是老人在留守，一些房子產(chǎn)權(quán)人也已不在本地，危房如不及時(shí)維修，出事還要承擔(dān)責(zé)任，同時(shí)，此類房子租金不高，所以對(duì)于產(chǎn)權(quán)人來說，還不如出售變現(xiàn)。而有些房子產(chǎn)權(quán)是多個(gè)人，維修、安全管理責(zé)任的劃分也十分復(fù)雜，賣了分錢更省心。

買方：可作宿舍或倉(cāng)庫(kù)

老板們?yōu)楹吻嗖A私宅翻建？鄧柳然說，老城區(qū)寸土寸金，老房子改建后即使商業(yè)價(jià)值低，還是有不少用處的。有些是被改造成多個(gè)房間的員工宿舍；而荔灣區(qū)批發(fā)市場(chǎng)密布，倉(cāng)庫(kù)難找，老房子改成倉(cāng)庫(kù)也很合算。而且，翻建私宅和購(gòu)買商品房一樣可以落戶口，有學(xué)位，擁有老城區(qū)便利的生活配套，用來自住也很方便。

老宅塌樓事故頻發(fā)

優(yōu)惠政策催熱翻建

鄧柳然說，此類危舊私宅的翻建審批手續(xù)曾經(jīng)很難辦，但最近幾年審批變得容易。“最近幾年也發(fā)生過幾起舊房倒塌事件。對(duì)于管理部門來說，這些危舊房就像一顆定時(shí)炸彈，如果倒塌，要追究相關(guān)責(zé)任。如今有人愿意購(gòu)買這些老房子來重建，倒是一件好事。”

2009年，廣州國(guó)土規(guī)劃部門發(fā)出《取消原狀維修工程規(guī)劃審批的補(bǔ)充通知》，規(guī)定只要不改變外立面、樓高及建筑面積，可免辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證。去年10月，《廣州市2014~2016年度城市危房治理工作方案》被審議通過，其中明確危房將可原地重建。

“這些規(guī)定打開了政策壁壘，讓老城區(qū)私房買賣市場(chǎng)慢慢熱了起來。”一位政府人士分析。