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■本報記者 王麗新

被踢出房地產行業(yè)第一梯隊的“沒落貴族”金地集團，在二次沖擊600億元銷售目標的催動下，今年拿地、開工均較為積極，對資金的需求也更為強烈。

10月18日晚間，金地集團公告稱，公司債券首期發(fā)行結束，實際發(fā)行規(guī)模為30億元，票面利率為4.18%。同時，金地集團表示，公司計劃發(fā)行不超過60億元的公司債已經獲批。

《證券日報》記者根據公司公告和銀河證券公布的一份研究報告提供的信息計算，若60億元公司債發(fā)行完畢，金地集團債務融資規(guī)模將增至約522億元，債務融資加權成本約為6%。若以2015年6月30日資產負債情況為基數(shù)，計入此次發(fā)行債務后，金地集團資產負債率為67.52%。

更重要的是，與后來者龍湖地產相比，兩者2014年銷售額均為490億元，但龍湖的銷售回款比率高達90%的水平，金地集團的銷售回款率卻嚴重偏低，不得不被迫需要融資性現(xiàn)金流入。

債務融資升至522億元

對于大規(guī)模發(fā)債原因，金地集團公告顯示，本次募集資金扣除發(fā)行費用后，將使用 58.305 億元償還近期到期的銀行貸款，剩余募集資金將用于補充公司流動資金，滿足公司未來經營發(fā)展對流動資金的需求，有助 于公司業(yè)務的開展與擴張、市場的開拓及抗風險能力的增強。

事實上，這意味著金地集團此次發(fā)行新債基本用于償還舊債務，在補充公司現(xiàn)金流方面助益并不大。

《證券日報》翻閱金地集團公告獲悉，今年上半年，公司主要完成了兩筆融資。4月28日，公司發(fā)行第一期中期30億元，利率為4.9%；8月5 日，公司發(fā)行第二期中票25億元，發(fā)行期限為5年，利率為4.6%。

據銀河證券9月初公布的一份報告指出，截至2015年6月30日，金地集團債務融資總額為437 億元，債務融資加權平均成本僅為5.9%。這意味著若此次60億元公司債發(fā)行完畢，金地集團債務融資總額將升至522億元。而上半年，其在手現(xiàn)金為179億元，略低于短期負債和一年內到期的非流動負債之和 190.8 億元，簽約銷售額則僅為212億元。

“金地集團債務規(guī)模可控，凈負債率也較為合理。”有業(yè)內人士向《證券日報》記者表示，但上半年預收賬款為256億元，同比下降30%，導致公司將依靠融資性現(xiàn)金流入，這或許是其發(fā)行新債償還舊債的主要原因。不過，因目前公司債票面利率普遍較低，也能在一定程度上降低公司的資金成本。

根據克而瑞綜合統(tǒng)計，部分近期發(fā)債的企業(yè)利率大致在3.5%-8.5%之間，在A股上市房企中，今年已經發(fā)行的公司債平均票面利率為5.65%。其中8月份發(fā)債的金融街6年期40億元債券票面利率為3.84%，10年期10億元債券票面利率為4.2%。而利率相對較高的陽光城6月發(fā)行的一筆13億元債券，票面利率為8%。

而在2014年發(fā)行的A股房企公司債平均票面利率則高達7.56%，其中利率最高的是福星股份去年8月發(fā)行的一筆16億元公司債，利率高達9.2%。

由此可見，用借新債還舊債的方式置換高息債則是房企發(fā)債高潮的背后動力。

有數(shù)據顯示，年內已經有超過60家上市房企拋出公司債發(fā)行計劃，預期融資高達2500億元以上，目前實際累計融資已超過1500億元，而在2014年全年只有15家房企融資成功，金額只有235億元。據Wind統(tǒng)計數(shù)據顯示，僅在第三季度，就有37家房企相繼發(fā)布公司債發(fā)行預案，募資規(guī)模達1641億元，較第二季度的394億元增長了316.3%。

克而瑞董事長丁祖昱表示，發(fā)債潮還在繼續(xù)，利率也隨著降息不斷降低。根據現(xiàn)在的發(fā)債速度，到年底還會有更多的上市房企加入發(fā)債大軍，預計總額將超過3000億元。

在這種融資環(huán)境下，金地集團積極發(fā)行公司債并不讓業(yè)內意外，但對金地集團來說，現(xiàn)在最緊要的問題是加快銷售步伐，降低庫存壓力，補充現(xiàn)金流，才能在規(guī)模擴張上發(fā)力。

600億元目標或再度夢碎

值得注意的是，即使財務較為穩(wěn)健，但對于昔日”萬保金招“第一梯隊的一員來說，無論是在銷售規(guī)模還是利潤指標方面，金地集團都被甩在了后面。萬科和保利早已跨入千億元房企的行列，而金地集團的營業(yè)收入即使在最高峰也未超過500億元。

2015年上半年，盡管凈利潤同比大增230%，但金地集團仍難回第一梯隊。保利地產和萬科地產上半年凈利潤接近50億元，招商地產逾20億元，而金地集團只有個位數(shù)，為5.2億元。

對此，有業(yè)內人士曾直言，金地集團在 2009 年之后在拿地方面問題較多，拿地節(jié)奏控制不當，成本較高。而在產品線上，在上海推出成本高、定價高但不被市場買賬的豪宅，對其業(yè)績擴張和現(xiàn)金流造成壓力。

更重要的是，在2014年沖擊600億元銷售目標失敗后，不足10%的同比增長率讓金地集團的去庫存壓力加大，盡管今年樓市有所回暖，但要想實現(xiàn)20%同比增長率，完成600億元銷售額仍較為艱難，其上半年去化率僅為25%，據高華證券測算，若想完成600億元銷售額，金地下半年去化率至少需要提升23%。

不過，在600億元目標的催動下，為了給銷售與結算提供助力，金地集團今年拿地積極，也上調了開工、竣工的面積。

據中銀國際的一份報告分析，今年上半年，金地集團拿地248 萬平方米，權益面積109 萬平方米，權益下降至44%，分別同比增長91%和17%；對應拿地140億元，權益58億元，分別同比增長119%和15%，拿地大幅增長，但權益下降，可見公司目前拿地積極但又謹慎。而7月份至今，金地集團再度花費近50億元在一、二線城市拿地。

此外，上半年，公司將計劃新開工面積和計劃竣工面積由年初459 萬平方米和439 萬平方米分別上調至550萬平方米和472萬平方米，分別同比增長20%和8%，助力全年的銷售和結算；目前新開工完成228 萬平方米，完成計劃的41%。

據金地集團公告顯示， 2015年前9個月，公司實現(xiàn)簽約面積287.4萬平方米，累計簽約金額390.2億元。

但多家機構給出的預測是，2015年，金地集團將實現(xiàn)550億元銷售金額。由此可見，其跨入600億元陣營的目標有可能將再度夢碎。