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得益于債券市場不斷升溫，房地產企業掀起了前所未有的超大規模發債熱潮。僅10月就有12家企業發布內地公司債或非公開發行股票，募集資金470億元。業內人士分析，得益于流動性寬松以及股市暴跌后引發資金流入等因素，債券市場大熱讓房企獲得了發債融資的最佳窗口期。但公司債的過度上漲、股市見底回升以及交易所資金面的不確定性對債市造成壓力，接下來公司債有可能面臨去杠桿調整的風險。

房企發債激增

中原地產研究部統計數據顯示，僅10月就有12家企業發布內地公司債或非公開發行股票，募集資金470億元。其中包括榮盛、北京城建、華夏幸福、金地、旭輝、金隅、遠洋、泰禾等多家知名房企。10月19日，遠洋地產控股有限公司發布關于第二期公司債券的公告。公告稱，第二期公司債券于2015年10月19日或前后發行，債券發行總規模為人民幣50億元。10月16日，泰禾集團發布兩則公告稱擬公開發行不超過人民幣60億元及45億元公司債。

恒大地產于10月15日成功發行200億元的非公開公司債券，創造了國內私募債最大發行規模紀錄。另外，僅10月12日一天，就有包括華夏幸福、北京城建、金地集團等在內的五家A股上市房企公告公司債預案或預案獲批。

事實上，隨著新《公司債發行與交易管理辦法》正式出臺，房地產公司債今年以來發行規模大幅放量。數據顯示，自2015年初至9月末，超過60家房地產企業共發行公司債1950億元。今年前三季度，房企公開發行公司債分別為561億元、482億元和250億元。而在2014年全年只有15家融資成功，金額只有235億元。

融資成本降低

“房企境內融資額大漲的原因有以下幾點：首先房地產行業進入“新常態”，特別是在人民幣弱勢的情況下，海外融資的難度與風險都明顯增加；其次，房地產企業對資金需求增加，一二線城市與三四線城市分化明顯，房企對資金需求依然非常大；另外，國內融資渠道審批的寬松程度增加，而且對于房企來說，公司債的目前平均融資票面成本4%，相比其他融資渠道，成本明顯降低。”中原地產首席分析師張大偉認為。

今年房企發債的平均利率呈明顯下降趨勢。數據顯示，今年一季度房企公司債平均利率為6.43%；二季度則為5.55%；三季度由于發債房企暴增，資質差別相對較大，因此平均利率略有上升為5.72%，但實際上利率水平走低的趨勢并沒有改變。

1月，中弘股份發行的公司債利率高達9.9%，而自9月以來發行的房企公司債利率都沒有超過8%以上。恒大此前發行的五年期50億元境內債券，票面利率僅為5.38%，相對于公司在今年2月發行的10億美元五年期優先票據12%的票面利率，債務融資成本下降近55%。

萬科此前發行的五年期公司債利率更低至3.5%，接近同期的國債收益率。

公司債未泡沫化

隨著房地產公司債發行規模大幅放量，房企信用風險、公司債是否存在泡沫化等問題，引起業內熱議。中信建投證券發布報告稱，此輪房企公司債的規模以及占比快速增長存在“天時人和”，但并未存在泡沫化，應該以更開放的心態迎接企業融資市場化的到來。“人和”主要體現在政策大幅松綁，“天時”主要體現在三季度以來的“資產配置荒”，市場間充裕流動性所帶來的低利率進一步強化了房企優化融資成本的動機。

此次，房企公司債的迅速擴張也存在補償性意味。此前由于房地產行業調控大環境，2010年4月開始房企的股權融資和債權融資都受到了嚴格的限制。但從2014年3月開始，隨著企業股權融資的全面放開，房企融資市場化格局確定，此次新公司債的松綁思路也是一脈相承，公司債的集中發行也和去年的股權再融資潮一樣，在情理之中。

不過，海通宏觀債券首席分析師姜超則認為，由于目前公司債發行利率屢創新低，信用債絕對收益率和信用利差均已壓至歷史低位，安全邊際大大下降。公司債有可能面臨去杠桿的風險。