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經(jīng)歷了2014年的樓市低谷期，今年在寬松政策刺激下，尤其是“3·30”新政出臺(tái)后，樓市逐漸回暖。2015年前三季度，北京市二手房市場(chǎng)交易量同比翻番。與成交翻番的情況相比，成交均價(jià)增速下降，同比增長(zhǎng)僅4%左右，漲幅創(chuàng)十年新低。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，寬松的樓市政策是二手房成交量上漲的主因，在利好政策刺激下，改善型需求成為市場(chǎng)主導(dǎo)。

成交量翻番

從業(yè)人員的流失是任何企業(yè)都會(huì)面臨的問(wèn)題，這一問(wèn)題在房地產(chǎn)中介行業(yè)體現(xiàn)得尤為突出。一位長(zhǎng)期從事二手房中介的業(yè)內(nèi)人士在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，二手房中介從業(yè)人員流失率的變化，在一定程度上體現(xiàn)出市場(chǎng)的冷暖。2014年樓市入冬，二手房中介從業(yè)人員流失率極高；今年，從各個(gè)區(qū)域中介門(mén)店的情況來(lái)看，人員流失率明顯降低，樓市回暖、成交量上漲是最主要因素。

偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年前三季度，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為142886套，比去年同期大幅上漲104%，創(chuàng)2010年樓市限購(gòu)以來(lái)交易量新高。事實(shí)上，今年4月以來(lái)，北京市二手房成交量持續(xù)保持高位。其中，7月北京二手房住宅合計(jì)簽約21508套，創(chuàng)造了2013年3月市場(chǎng)爆發(fā)后的新高。盡管八九月成交量環(huán)比有所下滑，但仍然處于高位。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，經(jīng)歷了2014年的樓市成交低谷之后，2015年從“3·30”新政開(kāi)始，在一系列樓市利好政策的刺激下，北京二手房市場(chǎng)供需兩旺，尤其是在改善型購(gòu)房需求的支撐下，交易量大幅上漲。

房?jī)r(jià)漲幅新低

交易量猛增，并未帶來(lái)房?jī)r(jià)的大幅上漲，今年以來(lái)，北京市二手房市場(chǎng)“量升價(jià)穩(wěn)”的態(tài)勢(shì)較為明顯。數(shù)據(jù)顯示，2015年前三季度，通過(guò)我愛(ài)我家達(dá)成的二手住宅交易，成交均價(jià)為37933元/平方米，與去年同期相比漲幅僅為4.2%，房?jī)r(jià)年度同比漲幅創(chuàng)十年來(lái)新低。

“目前賣(mài)一買(mǎi)一或賣(mài)二買(mǎi)一的改善型購(gòu)房需求大概占到二手房市場(chǎng)總購(gòu)房量的六成以上，這部分改善型購(gòu)房需求既是賣(mài)房的業(yè)主，同時(shí)也是買(mǎi)房的客戶，這種雙重身份使得房?jī)r(jià)保持了相對(duì)平穩(wěn)，很難出現(xiàn)大幅上漲。”胡景暉分析。

此外，三季度以來(lái)，一系列利好政策對(duì)樓市的刺激效應(yīng)逐步減弱，北京樓市已經(jīng)出現(xiàn)降溫勢(shì)頭。雖然近期有降息和公積金進(jìn)一步調(diào)低首付比例等利好政策，但對(duì)于購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物更偏中高端和中高價(jià)位置業(yè)升級(jí)的改善型購(gòu)房家庭來(lái)說(shuō)，作用微乎其微。樓市的整體降溫也在一定程度上緩解了房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，價(jià)格漲幅不高，和二手房的價(jià)格處于高位有一定的關(guān)系。看似不高的漲幅，實(shí)際上購(gòu)房成本依然在上升。另外，從具體項(xiàng)目看，也不排除部分購(gòu)房者在購(gòu)房政策環(huán)境寬松的情況下，舍棄二手房的購(gòu)置，而選擇一手房，對(duì)部分二手房?jī)r(jià)格上漲起到抑制作用。

改善型需求占主導(dǎo)

“3·30”新政 ，三次降息、降準(zhǔn)，公積金貸款門(mén)檻放寬、利好政策的不斷釋放，促使市場(chǎng)回暖。北京二手房市場(chǎng)成交的最大特點(diǎn)是改善型需求占比提升，已成為市場(chǎng)成交主體。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，改善型購(gòu)房需求的積極釋放，主要體現(xiàn)在中大戶型物業(yè)交易的繼續(xù)上升。另外也和今年對(duì)于改善型物業(yè)的供應(yīng)節(jié)奏加快有關(guān)系。從這個(gè)角度看，此類物業(yè)交易規(guī)模上升，符合市場(chǎng)預(yù)期，也是今年市場(chǎng)交易上升中一個(gè)重要組成部分。

“相比往年，今年‘換房’客戶增多是比較明顯的變化，‘以小換大’、‘以舊換新’是最常見(jiàn)的情況，此類改善型需求成交占比已超過(guò)總成交量的一半，并且有不斷增加的趨勢(shì)。”某二手房中介公司相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示。

另外，對(duì)于北京四季度的二手房市場(chǎng)，胡景暉預(yù)測(cè)，如果沒(méi)有更有力的利好政策出臺(tái)，比如適度放松限購(gòu)，降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，提高公積金貸款上限等，北京二手房市場(chǎng)的降溫勢(shì)頭或?qū)⒃谒募径瘸掷m(xù)，隨著交易量的回落，北京二手房?jī)r(jià)或?qū)⒊霈F(xiàn)穩(wěn)中有降。