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在新房和二手房成交量均持續(xù)高位運(yùn)行的情況下，北京的土地市場(chǎng)也迎來(lái)了井噴，開發(fā)商為了獲取一宗優(yōu)質(zhì)地塊，往往需要競(jìng)拍上百輪，由此也產(chǎn)生了新的單價(jià)地王

■本報(bào)記者 王 崢

在經(jīng)歷了上半年的蕭條與冷清后，北京下半年的樓市急速轉(zhuǎn)暖。在新房和二手房成交量均持續(xù)高位運(yùn)行的情況下，北京的土地市場(chǎng)也迎來(lái)了井噴，開發(fā)商為了獲取一宗優(yōu)質(zhì)地塊，往往需要競(jìng)拍上百輪，由此也產(chǎn)生了新的單價(jià)地王。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“2015年北京新房和二手房無(wú)論是成交面積還是成交金額，都將超過(guò)2014年的數(shù)據(jù)。同時(shí)，截至目前，北京市年內(nèi)共攬入土地出讓金1238億元，由于未來(lái)一個(gè)月還將有大量土地成交，預(yù)計(jì)2015年北京土地成交額有望超過(guò)去年的1916.9億元，并歷史上首次突破2000億元大關(guān)。”

瘋狂的土地市場(chǎng)

10月20日下午，經(jīng)過(guò)104輪激烈競(jìng)拍，葛洲壩以49.5億元、配建4.1萬(wàn)平方米公租房及6.18萬(wàn)平方米的農(nóng)民回遷房的代價(jià)，拿下北京豐臺(tái)樊家村危房地塊，溢價(jià)率高達(dá)50%。

出讓資料顯示，該地塊起價(jià)33億元，總建筑面積為20.38萬(wàn)平方米，需配建1萬(wàn)平方米公租房及6.18萬(wàn)平方米農(nóng)民回購(gòu)房，回購(gòu)價(jià)分別為8000元/平方米和3800元/平方米。同時(shí)，地塊包含大量的配套設(shè)施，建成后需無(wú)償移交豐臺(tái)區(qū)相關(guān)部門使用管理。

不過(guò)，即便條件如此苛刻，作為今年北京4環(huán)內(nèi)出讓的第二宗住宅用地，還是吸引了大批開發(fā)商的關(guān)注。除了葛洲壩外，還包括金地集團(tuán)、中國(guó)金茂，中鐵建、中鐵置業(yè)。此外，不少企業(yè)為了增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，則采取了“抱團(tuán)取暖”的參戰(zhàn)方式，其中包括萬(wàn)科金融街聯(lián)合體、中糧天恒首創(chuàng)聯(lián)合體以及龍湖保利首開平安聯(lián)合體。

而想要在如此強(qiáng)敵環(huán)伺的境地中取勝，付出的代價(jià)自然不會(huì)太小。張大偉表示，去掉回遷房、公租房和配套設(shè)施用地后，該地塊商品房住宅面積只有6.82萬(wàn)平方米，導(dǎo)致這部分的樓面價(jià)高達(dá)7.49萬(wàn)元/平方米。對(duì)此，有國(guó)內(nèi)龍頭地產(chǎn)公司的營(yíng)銷老總直呼：“瘋了。”業(yè)內(nèi)人士也稱，以這個(gè)單價(jià)計(jì)算，項(xiàng)目入市后的價(jià)格不會(huì)低于15萬(wàn)元/平方米。

同時(shí)，這一單價(jià)也超過(guò)了融創(chuàng)2013年拿下的農(nóng)展館地塊7.3萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，成為北京新的單價(jià)地王。而該地塊相較農(nóng)展館地塊，位置及周邊配套均落差一籌。由此，也可以看出北京土地價(jià)格的上漲趨勢(shì)。

而3天后的土地拍賣上，北六環(huán)外一宗宅地的商品房部分也拍出了2.75萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，這也意味著未來(lái)該地塊商品房的售價(jià)將超過(guò)4萬(wàn)元/平方米，而目前其周邊區(qū)域在售的商品房?jī)r(jià)格尚在2萬(wàn)元/平方米至2.5萬(wàn)元/平方米。

此外，當(dāng)天位于中央別墅區(qū)的順義后沙峪地塊，更是吸引了11家房企及聯(lián)合體的參與，最終經(jīng)過(guò)41輪競(jìng)拍，金隅大成以18.5億元，配建7.94萬(wàn)平方米限價(jià)商品房、4.69萬(wàn)平方米自住型商品住房的代價(jià)將該地塊收入囊中。其中商品房的樓面價(jià)也高達(dá)5.25萬(wàn)元/平方米，并成為北京歷史單價(jià)第9貴的地塊。

據(jù)悉，從2015年10月20日至11月24日，一個(gè)月多的時(shí)間里，北京將出讓31宗經(jīng)營(yíng)性土地和3宗工業(yè)用地。這34宗土地合計(jì)起價(jià)達(dá)到了628億元，按照北京目前土地市場(chǎng)平均溢價(jià)率40%計(jì)算，這34宗地塊最終的成交價(jià)有望達(dá)到880億元。從而使北京的土地出讓金首次突破2000億元/年。

值得注意的是，龍頭房企們也在越來(lái)越多的把資源投放到北京這樣的一線城市。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年以來(lái)，20大標(biāo)桿房企合計(jì)在土地市場(chǎng)投入了3010億元拿地，其中在一線城市投入的占比歷史首次突破了40%，達(dá)到了44%。

高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫此前也對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，房企之所以加大在一、二線城市拿地的力度，更多的還是源于利潤(rùn)上的追求和提高資產(chǎn)安全性的考慮，而這也是房企在市場(chǎng)狀況不好時(shí)理應(yīng)采取的“防御策略”。畢竟人流和資金越聚集的城市房?jī)r(jià)會(huì)更加堅(jiān)挺，且位置越好安全邊界越高。而從實(shí)際情況看，目前一、二線城市無(wú)論是在房屋銷量和房?jī)r(jià)走勢(shì)上，均好于三、四線城市。

住宅成交全面超越去年

實(shí)際上，近期樓市的成交情況，也確實(shí)讓房企在一線城市拿地時(shí)，底氣十足。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年10月25日，北京純商品住宅(剔除自住房等)合計(jì)簽約44116套，雖然低于2014年全年，但成交均價(jià)達(dá)到了29055元/平方米，合計(jì)住宅簽約額為1606.69億元，已經(jīng)超過(guò)了2014年全年的1551.4億元。同時(shí)，二手房成交套數(shù)也達(dá)到了153612套，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2014年全年，全年成交套數(shù)有望達(dá)到19萬(wàn)套—20萬(wàn)套。

而這一成績(jī)還是在上半年樓市慘淡的背景下完成了，更凸顯出下半年樓市的火熱。

此外，北京的豪宅市場(chǎng)也是持續(xù)火爆。截至目前，2015年北京售價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米豪宅項(xiàng)目成交大幅攀升。整體簽約套數(shù)達(dá)到了188套，即便剔除盤古項(xiàng)目集中簽約的96套，也達(dá)到了92套的歷史最高紀(jì)錄。此前最高的年份也只成交了28套，今年年內(nèi)的成交已經(jīng)是過(guò)去最高年份的3倍。市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)北京全年超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的豪宅成交套數(shù)將超過(guò)250套。

而曾經(jīng)的單價(jià)地王北京壹號(hào)院(即農(nóng)展館地塊)，近期也成交了3套商業(yè)房源，均價(jià)高達(dá)19.5萬(wàn)元/平方米，同時(shí)還有3套已經(jīng)被預(yù)訂。而19.5萬(wàn)元/平方米的售價(jià)也刷新了北京同類產(chǎn)品售價(jià)的新高。

顯然，在這種情況下，動(dòng)輒5萬(wàn)元/平方米、7萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，房企自然也是敢于接收。

據(jù)悉，北京成交樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)/平方米的地塊已有38宗，這其中樓面價(jià)超過(guò)6萬(wàn)元/平方米的有5宗，樓面價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米的有5宗，樓面價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米的有11宗。這也意味著，房?jī)r(jià)預(yù)期在15萬(wàn)元/平方米左右的項(xiàng)目將有10個(gè)(樓面價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米的)，售價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目合計(jì)將有21個(gè)，再加上市場(chǎng)上現(xiàn)存的部分老項(xiàng)目，未來(lái)北京單價(jià)超10萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目將有50個(gè)。

“北京商品房市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入高端化，與香港類似，目前在售的物業(yè)中低端占比非常少，北京從2015年開始，非常明顯的出現(xiàn)自住房擠占普通住宅市場(chǎng)的情況，這也使得商品房部分的地價(jià)大漲，未來(lái)項(xiàng)目高端化將成為趨勢(shì)。當(dāng)然，這種高端化的價(jià)格，與過(guò)去的住宅產(chǎn)品并不一致，目前高端市場(chǎng)外移并不能簡(jiǎn)單的視同房?jī)r(jià)的上漲，未來(lái)市場(chǎng)的劃分會(huì)逐漸差別化。”張大偉表示。