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2014-2015年,我國的住房形勢超出預(yù)期。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,商品住房銷售同比增長經(jīng)歷V型變化。銷售面積2015年2月份同比跌幅最大,6月份由負變正,1-10月份增長7.9%;商品住房價格從下降減緩到明顯上升。 2014年10月降幅減小,2015年3月份由負轉(zhuǎn)正,明顯上升;商品住房供應(yīng)減緩。 1-10月份,新開工降幅增加(-17%);施工持平(0.2%);竣工增幅下降(2.7%);庫存增幅下降。企業(yè)出現(xiàn)停工爛尾,破產(chǎn)倒閉,轉(zhuǎn)型升級,兼并重組。商品住房過剩庫存高達21億。其中,現(xiàn)房過剩1億(超過18個月外);期房過剩19.923億(超過兩年外);總庫存:39.96億。其中,待售現(xiàn)房庫存4.2585億(去化期23個月);待售期房庫存35.7億(庫存=施工面積51.48—兩年銷售15.78億)(去化期4.5年)。房地產(chǎn)投資增速呈現(xiàn)俯沖式下降。

商品房投資增速從2014年的10.5%到2015年1-10月份的2%。商品住房投資增速從2014年的9.2%下降到2015年1-10月份的1.3%。房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長直接貢獻幾乎為零,與上年相比較對經(jīng)濟增長率降低0.21個百分點。

報告認為,在當前市場環(huán)境和預(yù)期影響下,金融機構(gòu)資金供給結(jié)構(gòu)的不均衡,是導(dǎo)致“銷售增加,庫存增幅減低,但價格明顯回升,投資增幅劇降”的主要原因。

自2014年四季度以來,中央采取一系列針對和涉及房地產(chǎn)的宏觀政策措施。2015年實施5次降準,5次降息,實行個人將購買兩年及以上的住房出售免征營業(yè)稅,除一線城市外,取消住房限購等。但金融市場資金供給呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性不均衡,即居民住房抵押貸款快速增長,同比增幅高達19.9%;開發(fā)商銀行貸款同比下降3.6%,自籌資金同比下降4%,企業(yè)資金來源總體增長僅1.3%。與此同時,庫存較低的一線城市銷售及價格大幅增加,庫存較多的三、四線城市形勢依然嚴峻。

建議實施六項政策

“單純依靠短期宏觀政策難以刺激更大的需求,應(yīng)從需求與供給、長期與短期等方面綜合用力,才能從根本上解決房地產(chǎn)市場的問題。”報告認為,應(yīng)考慮不同經(jīng)濟變量對不同的政策工具的差異化響應(yīng);考慮政策工具發(fā)揮作用的時滯,以及作用強度變化的差異,同時考慮不同城市對政策工具響應(yīng)程度的空間差異。

報告建議,2016-2017年房地產(chǎn)市場調(diào)控應(yīng)鎖定三大目標:去庫存,實現(xiàn)銷售大幅增長;防風險,保持房價增幅在合理水平,防止大起大落,防止違約風險;促投資:房地產(chǎn)投資恢復(fù)到正常水平。

報告認為,未來我國房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控應(yīng)主要完成六大任務(wù):需求端:借調(diào)原需求,實施貨幣化棚戶區(qū)改造;開辟新需求,支持農(nóng)民工購房;擴大原增量,刺激改善型需求。供給端:轉(zhuǎn)型升級,減少開工;融通資金,加快施工;并購重組,減少爛尾。

對此,社科院建議實施六項政策,包括金融政策:繼續(xù)適時降準降息,注意降息降準對住房市場的影響,擴大公積金對中、低收入居民的覆蓋;財稅政策:增加財政支出,支持保障房由建轉(zhuǎn)買;繼續(xù)降低住房交易環(huán)節(jié)稅負;實施出臺按揭貸款利息抵扣個人所得稅政策;土地政策:按照土地與人口掛鉤要求,增加熱點地區(qū)住房建設(shè)用地供應(yīng);行政措施:調(diào)整住房戶型“一刀切”限制,簡化住房交易審批環(huán)節(jié)及手續(xù);配套措施:加快相關(guān)領(lǐng)域制度改革,推動住房發(fā)展軟硬件環(huán)境的優(yōu)化;供給措施:支持開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級,幫助開發(fā)企業(yè)融通資金,支持企業(yè)并購重組。