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根據自身定位提供更多附加值成為公寓市場未來方向。王津 攝

與今年住宅市場在利好刺激下一片火熱相比，同樣曾經受到置業者熱捧的公寓產品卻是不溫不火。統計顯示，今年前10月天津全市公寓成交量價齊跌，處于2010年以來最低水平，除了個別區域量價略有上漲外，其他區域量價均有所下跌。投資性熱潮有所降溫，自住需求成為主流。

需求乏力 天津市場量價齊跌

據天津中原商業中心研究統計，今年前10月天津公寓市場較去年同期相比量價齊跌，成交4468套，成交328442平方米，同比下滑9%，成交均價為12450元/平方米，同比下跌5%。

分區域來看，前10月天津中心城區公寓市場成交量與去年同期相比呈量跌價升趨勢，成交1640套，同比下降43%，成交135152.6平方米，同比下降23%，成交均價為18427元/平方米，環比上升2%；環城四區公寓市場較去年同期相比則呈量升價跌趨勢，成交1390套，成交97157平方米，同比上漲9%，成交均價為8634元/平方米，同比下跌4%；濱海新區公寓市場較去年同期相比呈以價換量的趨勢，成交1203套，成交73322平方米，同比上漲31%，成交均價為8452元/平方米，同比下跌10%；遠郊區縣公寓市場較去年同期相比量價齊跌，成交235套，成交22810平方米，同比下滑43%，成交均價為6128元/平方米，同比小幅下跌2%。

供應方面，今年前10月天津公寓市場供應量較去年同期相比小幅下滑，供應10250套，供應面積654822平方米，同比下跌4%。這主要受中心城區集中放量拉動，尤其是新八大里片區在今年推出公寓產品較多，中心城區前10月新增供應3762套，同比上升1.9倍，新增供應面積253865平方米，同比上漲1.2倍。相比較而言，天津環城四區、濱海新區、遠郊區縣新增供應量則呈大幅下跌態勢。

“去年10月以來，房貸新政、公積金政策等一系列樓市政策，更多的是利好普通住宅，在首付壓力及購房成本降低的大環境下，以往公寓不限貸、不限購等方面的優勢大大弱化，不少剛需、改善型購房者被分流到了住宅市場，公寓市場一時遇冷并不令人意外。”天津中原地產商業部經理陳晰在接受記者采訪時表示，相對于整體商品住宅市場的成交量而言，公寓產品占比并不高，市民公寓置業還是比較謹慎的。

投資退潮 自住需求漸成主流

據介紹，目前天津公寓主流產品大致分為酒店式公寓、城市型公寓和服務式公寓，其特點是總價低、精裝修、投資門檻低、可商可住等，但也存在產權年限低、落戶難度大、商水商電這些短板。從以往公寓類產品成交數據來看，投資客群和商住客群是主要消費群體，投資客群有一定的資金實力，看重地段價值、升值潛力、周邊承租能力及帶管理等附加值，通常選擇小戶型、低單價、低總價產品；商住客群多為年輕的創業人群，看重交通通勤能力、功能空間，通常選擇核心地段的具有高附贈特點的LOFT產品。

“從今年樓市成交來看，在樓市政策導向下，自住類購房快速升溫，購買公寓的客群同樣呈現自住化特征，大有反超投資客群的趨勢。”陳晰分析說，這一方面是整體樓市消費趨勢已從投資過渡到自住，樓市在近些年連續上漲下，投資功能已經大大弱化，自住需求扛起了目前樓市的火熱成交；另一方面，公寓市場以往落戶、學區等短板在今年有了較大的突破，有多個公寓項目宣稱可像普通住宅一樣落戶，有些甚至被納入學區片，這對一些剛需甚至改善型客戶極富吸引力。

記者在新八大里一處樓盤看到，不時有市民咨詢公寓類產品，據銷售人員介紹，購買該項目公寓的客戶用來自住的占大多數。正在現場咨詢的趙先生向記者表示，該公寓民水民電，可以落戶，房價要比同樓盤的商品房便宜5000多元，將近80平方米的戶型足夠小兩口自住需求。美中不足的是產權只有40年，樓間距相較普通住宅要密很多，居住舒適度勢必會大打折扣，這讓他在置業上難以取舍。

產品分化 未來賣點在附加值

公寓自住需求有所升溫，業內人士也認為公寓市場前景要在自住屬性上多下工夫，這事關公寓的去化速度。統計顯示，目前天津公寓存量還是相對高企的。截至今年11月20日，天津公寓存量48151套，3750699平方米。如果參照今年前10月全市總成交量328442平方米的速度來看，去化壓力顯然不容忽視。

陳晰分析，由于政策利好以及經濟環境放寬，住宅市場供需活躍，且向高總價產品轉化，從而分流了大量高端改善和高端投資客群，未來公寓市場將面臨更進一步的功能性分化，且做到極致。以新八大里為代表的城市型公寓，已經高度住宅化，相比商水商電的傳統公寓，降低了生活成本，正在充當低總價住宅補充品。還有些開發商引入創新概念的商住式公寓，如微型工作室、單身公寓、蜂巢辦公等新型產品，為辦公創造優質環境，吸引了大量高品質辦公型客戶。而隨著天津外資差旅人群逐年上漲，致使發展商運營思路從銷售型向資產運營型轉化，功能、配套更加完善的高端服務型公寓也會越來越多。

“相對于普通住宅，公寓既有優勢也有劣勢，在產權年限及落戶上顯然無法與普通住宅相比擬，因此，公寓需要根據自身定位向客戶提供盡可能多的附加值，這樣才能在樓市競爭中占據一定優勢。” 陳晰說，主打自住的公寓，需要在地段、出房率、采光、配套、價格等方面不斷突破，向客戶提供宜居居所是關鍵；主打商住及投資的公寓，項目的軟硬件要具有優勢，后期物業及本身品質影響升值潛力，是決定租金回報的關鍵，也是決定項目去化速度的關鍵因素。