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深圳樓市：火爆還能延續多久？

◎每經記者 白亞靜

作為今年全國房價上漲的領頭羊，深圳全年房價同比漲幅逾40%，個別熱點地區甚至翻倍，深圳灣片區更是進入單價10萬+時代。

深圳房地產市場的火爆能延續多久？在深圳城市開發用地不足的情況下，進駐深圳的開發商將從哪些渠道獲得企業發展的空間？

多因素促房價猛漲

2015年初，不少地產中介機構預測，深圳房價將“微中有降”。然而，3個月后深圳樓市卻開啟了暴漲模式。

支撐上述地產中介做出預判的依據，就數據準確性而言，其實并無不妥。只是他們忽視了影響需求端的因素。

當時的供給端數據顯示，2015年是供應大年。批售面積總量為535萬平方米，僅低于2008年和2013年。如果按照深圳中原地產統計，2015年住宅供應總量將達到1024萬平方米。

與需求端有關的預判，不容樂觀。當時，上述中介機構用2014年的銷售情況作為基數，所得出的去化周期顯示，2015年深圳樓市去化周期將同比大幅增長。然而，深圳卻陷入“搶房”潮，曾一度有言論稱深圳新房只夠賣5個月。

一般而言，衡量需求量，很難有一個公允的指標。僅就房價啟動期而論，深圳這一輪房價上漲，與影響需求端變動的貨幣政策、收入、買者人數因素等有關。

深圳今年房價暴漲始于2014年開啟的降息降準政策，加速于2015年330新政，并在多次降息降準政策下持續火爆。簡單講，這些貨幣、信貸政策使得市面上的整體購買力增加了。

房價一路上漲，各界對深圳的硅谷期許，進一步抬升潛在購買者的上漲預期，6月后，即使股市跳水，多個項目出現退房，但房價仍在高位小幅上漲。

深圳人口持續凈流入，使得人口基數規模在擴張，金融、科技等產業蓬勃發展，又保障了流入的人口質量，潛在購買力隨之增加。這使得長期來看，深圳住宅的趨勢是增值。

當后兩項因素沒有改變，短期內又沒有因素能大幅度影響收入時，2016年深圳房價何去何從？其實，很大程度上取決于資金偏好以及貨幣政策。

一方面，市場對人民幣避險的需求濃厚，但是將人民幣兌換成美元的額度是有限的。另一方面，摩根大通首席中國經濟學家朱海斌撰文稱，2016年，“預計央行將繼續使用手中現成的各種工具，包括存準率下調”，“利率方面，央行仍將繼續使用存貸款基準利率作為政策信號，在2016年降息25個基點”。

房企拓展項目靠舊改

深圳面臨近無新地可供的地步。中指院數據顯示，2011年起，深圳招拍掛渠道的住宅土地供應持續走低。舊改地塊在總供應中的比例節節攀升。

12月14日，《2015年深圳市城市更新單元計劃第四批計劃》出爐。2015年已公布的4批舊改計劃，涵蓋75個項目，預計將釋放700萬平方米土地。其中，涉及居住功能的有48個。

深圳房企掘金舊改已成必然。目前，受益于舊改項目的房企很多，按改造主體不同可大致分為三類：工業區舊改、城中村舊改、住宅區舊改。

工業區舊改由于產權集中，改造難度最低，周期相對較短。目前市場上的住宅項目主要是城中村舊改，多個單日成交幾十億的項目均來源于此。最難的是住宅區舊改，產權分散，周期極長，極易把企業拖入拆遷泥潭。