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專家認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從過(guò)去總體偏緊、部分地區(qū)過(guò)緊，發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過(guò)剩的情況，很難再出現(xiàn)2009年那樣的樓市房?jī)r(jià)暴漲。即便是北上廣深等供應(yīng)偏緊的一線城市，也有限購(gòu)政策在控制需求規(guī)模，從而有利于抑制樓市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

“地王”再現(xiàn)

《人民日?qǐng)?bào)》報(bào)道，6月初，華潤(rùn)華發(fā)聯(lián)合體以87.95億元拿下上海閘北地塊，地塊樓面價(jià)為38061元/平方米，刷新了其于3月創(chuàng)下的上海總價(jià)“地王”紀(jì)錄。同日，招商平安聯(lián)合體則以高達(dá)2.3萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，競(jìng)得寶山大場(chǎng)鎮(zhèn)地塊，創(chuàng)出近90%的高溢價(jià)率。

不僅是一線市場(chǎng)，杭州、蘇州等二線市場(chǎng)也在6月初集中推地。杭州西溪濕地旁小密度住宅地塊樓面價(jià)為9975元/平方米，溢價(jià)率達(dá)33%，成為自2014年春節(jié)以來(lái)杭州溢價(jià)率最高的住宅用地。

從去年11月起，一線城市土地市場(chǎng)就開(kāi)始升溫。截至今年1月，標(biāo)桿房企土地交易額連續(xù)3個(gè)月突破300億元。

“3·30”房貸新政出臺(tái)后，一線土地市場(chǎng)在4月再度上揚(yáng)，并于6月初爆發(fā)。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月首周，一線城市合計(jì)簽約住宅土地6宗，平均樓面價(jià)高達(dá)21010元/平方米，創(chuàng)造了單月歷史紀(jì)錄。

一線土地市場(chǎng)的火暴與房企資金面改善有關(guān)。

政策利好刺激了需求入市，加速房企回款。

自去年10月以來(lái)，公積金貸款門(mén)檻降低、額度提高，央行連續(xù)降息降準(zhǔn)，二套房貸首付下調(diào)，以及營(yíng)業(yè)稅免征期5年改2年等樓市利好政策頻出，降低了購(gòu)房者的買(mǎi)房成本并減小貸款難度，刺激了改善型需求入市。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1月~4月，4個(gè)一線城市商品房的銷(xiāo)售額由第一季度下降10.1%轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)5.3%。

金融巨頭的涌入，也為土地市場(chǎng)添了一把火。

一方面，金融機(jī)構(gòu)與房企的合作，減輕了房企拿地的資金壓力；另一方面，金融機(jī)構(gòu)特別是保險(xiǎn)企業(yè)已成為土地市場(chǎng)的主力軍。去年有18家保險(xiǎn)公司新增了房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，進(jìn)軍高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)。

一線樓市房?jī)r(jià)不會(huì)過(guò)快上漲

土地市場(chǎng)的火暴再次引發(fā)人們對(duì)樓市的猜想：“面粉已經(jīng)漲價(jià)，面包價(jià)格會(huì)跟風(fēng)上漲嗎？”

實(shí)際上，一線樓市已經(jīng)筑底，不僅成交量環(huán)比大幅增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也企穩(wěn)回升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，4月份，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市首次出現(xiàn)房?jī)r(jià)全部環(huán)比上漲，其中廣州、深圳甚至出現(xiàn)了多個(gè)“日光盤(pán)”。

不過(guò)，一線城市的全面回調(diào)并不意味著全國(guó)樓市也將重回“大步快漲”時(shí)代。2003年~2013年，中國(guó)商品房年銷(xiāo)售額從不足8000億元到突破8萬(wàn)多億元，商品房年銷(xiāo)售面積從不足3.4億平方米到突破13億平方米，市場(chǎng)基數(shù)已不可同日而語(yǔ)，增速減緩是必然的。

在市場(chǎng)整體從高速增長(zhǎng)進(jìn)入中高速增長(zhǎng)區(qū)間的同時(shí)，分化也將更加明顯。從房?jī)r(jià)上看，一線城市在價(jià)格較高的基礎(chǔ)上整體回升并領(lǐng)漲全國(guó)，而絕大部分三線城市房?jī)r(jià)仍然下降。從成交量上看，一線樓市成交量激增，而三、四線城市則依然交易冷清。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心最新數(shù)據(jù)，今年前5個(gè)月，一線城市簽約17.11萬(wàn)套，同比漲幅達(dá)到41%；二線城市簽約70.66萬(wàn)套，同比漲幅為13.4%；三線城市簽約16.9萬(wàn)套，基本持平；四線城市成交量有輕微減少。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從過(guò)去總體偏緊、部分地區(qū)過(guò)緊，發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過(guò)剩的情況。當(dāng)供給遠(yuǎn)大于需求時(shí)，很難出現(xiàn)2009年那樣的樓市房?jī)r(jià)暴漲。即便是北上廣深等供應(yīng)偏緊的一線城市，也有限購(gòu)政策在控制需求規(guī)模，從而有利于抑制樓市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

三、四線樓市成交低迷

《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道，樓市政策持續(xù)松綁成就了深圳、杭州等熱點(diǎn)城市的成交回暖，但無(wú)法令眾多三、四線城市樓市走出低迷，真可謂“一半海水，一半火焰”。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林近日公開(kāi)表示，無(wú)論政策再怎么刺激，二、三、四線城市，特別是三、四線城市，都不可能有大的變化，因?yàn)橥恋氐墓?yīng)和現(xiàn)在的存量太大。假如不再增加供應(yīng)，用3年時(shí)間去庫(kù)存，中國(guó)地產(chǎn)才能進(jìn)入健康的狀態(tài)。

“樓市越低迷的地方，救市政策出臺(tái)就會(huì)越頻繁”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，從“3·30”房貸新政到各地公積金新政，地方政府密集調(diào)整政策無(wú)疑是為了救市。但從庫(kù)存、人口流入等因素看，三、四線城市樓市整體降溫的趨勢(shì)難以改變。中原地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年前5個(gè)月，在其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的全國(guó)54座城市中，一線城市合計(jì)簽約17.11萬(wàn)套，同比漲幅達(dá)到了41%；二線城市共簽約70.66萬(wàn)套，同比漲幅為13.4%；三線城市簽約16.9萬(wàn)套，基本持平；而四線城市成交量輕微減少。

新華社房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)也顯示，貴陽(yáng)、昆明、成都等城市5月份新房住宅成交套數(shù)同比仍在減少。

“總體來(lái)看，目前除了深圳之外，全國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)并沒(méi)有明顯上漲，很多處于同比或環(huán)比小幅下跌狀態(tài)。這說(shuō)明大多數(shù)城市，尤其是三、四線城市仍然處于去庫(kù)存階段。”同策研究機(jī)構(gòu)總監(jiān)張宏偉如是說(shuō)。

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛指出：“過(guò)去幾年，部分三、四線城市盲目供地開(kāi)發(fā)，一些住房產(chǎn)品存在品質(zhì)低且同質(zhì)化嚴(yán)重問(wèn)題。住房消費(fèi)回歸理性后，這部分房子自然乏人問(wèn)津。有些城市在建規(guī)模依然很大，銷(xiāo)售速度跟不上庫(kù)存增加速度，庫(kù)存壓力不降反升。”

(據(jù)中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng))